Чебоксары Чувашской Республики. Ленинский районный суд г

16.04.202427.05.2017

Благодаря ст. 31 ЖК РФ обеспечивается четкое понимание всех возможных прав, обязанностей, выполняемых функций и других особенностей проживания большого количества людей на определенной жилой площади. В целом она просто законодательно устанавливает возможность договариваться и решать свои споры адекватным образом, однако при необходимости дело может дойти до суда, где после тщательного рассмотрения будут определены правые и виноватые. Обычно после такого дальнейшее совместное проживает становится как минимум некомфортным, хотя, быть может, и более верным с точки зрения законов. В подавляющем большинстве случаев прибегают к такому методу уже в тех ситуациях, когда разрешение проблемы невозможно самостоятельно по ряду причин типа развода, серьезного конфликта интересов, денежных проблем и тому подобных, не подразумевающих уступок с одной или другой стороны.

Что регулирует статья 31 ЖК РФ

Ст. 31 ЖК РФ регулирует процесс отношений, которые возникают между прямым собственником помещения, а также всеми людьми, которые там проживают. Причем касается это как членов семьи, так и других возможных жильцов. У них есть собственные обязанности, права и возможности, которые должны отдельно оговариваться.

Соглашения могут иметь любую доступную форму, вплоть до устных, однако если это чаще всего актуально для близких людей, то с посторонним жильцом рекомендуется заключать отдельный договор, в котором и перечислять все, что он может или обязан делать, все требования, условия и тому подобные элементы. В некоторых случаях это помогает успешно решить спор в пользу жильца, но чаще всего по ст. 31 ЖК РФ судебная практика бывает такова, что прав все равно оказывается владелец.

Тем не менее детальное понимание особенностей взаимоотношений при совместном проживании положительно влияет на быт и может предотвратить ряд неприятных ситуаций, способных значительно навредить как отношениям, так и самой жизни всех лиц, постоянно находящихся в одном помещении.

Пункт 1. Кто считается членом семьи

П. 1 Ст. 31 ЖК РФ описывает круг лиц, которые могут относиться к семье владельца. В дальнейшем понимание этого позволит более точно ориентироваться в особенностях законодательства. Так, однозначно членами семейства считаются супруга или супруг, а также дети и родители владельца. К примеру, ребенок второй половинки от другого брака уже к данному перечню не относится, как и ее мать с отцом.

Тем не менее любые другие (как близкие, так и дальние) родственники и иные граждане, так или иначе относящиеся к владельцу, могут считаться частью большой семьи, если собственник на это согласен и изначально заселил их в помещение под этим статусом. К примеру, мать супруга, согласно ч. 1 ст. 31 ЖК РФ, может не входить в этот состав. Однако если она постоянно проживает в жилом помещении владельца с его согласия, то также может учитываться как один из членов семьи.

Следует учитывать, что то же самое можно сделать и по отношению к абсолютно посторонним лицам типа лучших друзей, коллег и тому подобных личностей, но собственник обязан быть точно уверен в них, эти граждане должны пользоваться огромным доверием и так далее. В противном случае возможно возникновение сложных, спорных или даже опасных ситуаций, которых и необходимо избегать, пользуясь информацией из ЖК РФ ст.1-31.

Пункт 2. Права и обязанности членов семьи

Этот раздел как раз является следствием из предыдущего, так как указывает на то, что могут или не могут делать именно Так, в соответствии с ч. 2 ст. 31 ЖК РФ, они по умолчанию обладают теми же обязанностями и правами, которые есть у собственника, могут пользоваться всем, чем пользуется он, при условии обеспечения сохранности жилого помещения и отсутствия других договоренностей.

То есть, к примеру, дети владельца могут все то же, что и он сам. При этом тут же указана возможность заключения дополнительных договоров, которые могут более детально регулировать особенности быта. Самым простым примером может считаться устная договоренность между супругами, что он отвечает за уборку квартиры, а она моет посуду. Естественно, редко подобное фиксируется по всем правилам на бумаге, но даже простого разговора о подобном для суда может быть вполне достаточно.

Существуют и более сложные варианты взаимоотношений, когда люди, официально являясь членами одной семьи, фактически чужие друг другу, это ст. 31 ЖК РФ тоже предусматривает. Тут уже могут возникать правила касательно пользования кухней, туалетов, запрет на посещение комнаты того или иного лица без его присутствия и так далее. При подобной ситуации составление договоров в бумажном виде уже не редкость, так как каждый считает себя вправе защитить собственные права (об обязанностях вспоминают редко).

Пункт 3. Права и обязанности недееспособных членов семьи

Эта часть закона не отличается особой добротой. Суть ее заключается в том, что вне зависимости от того, дееспособно ли лицо, которое является частью семьи, оно все равно имеет те же права и обязанности, что и любое другое. В целом верное решение, однако при условии адекватной ячейки общества. Если с правами все нормально и правильно, то вот некоторые обязанности, которые, согласно ч. 3 ст. 31 ЖК РФ, должны выполняться, могут быть просто недоступны недееспособному лицу. Как правило, никто не требует от инвалида того, что он будет действовать точно так же, как и здоровый человек, однако для суда этот момент не играет особой роли.

В целом на практике определенные уступки учитываются, но тут очень многое зависит непосредственно от собственника. Примером подобного может считаться один из родителей, который в силу почтенного возраста просто не имеет возможности выполнять какую-то определенную домашнюю работу или хотя бы делать ее настолько часто, насколько это требуется. Нормальный собственник с пониманием отнесется к проблеме и тому факту, что это все придется делать ему. А вот некоторые владельцы могут, ссылаясь на закон, заставлять недееспособного человека выполнять все обязанности, вне зависимости от того, может он это или нет.

П. 3 ст. 31 ЖК РФ также учитывает возможность заключения дополнительных договоренностей по распределению всех возможностей таких граждан. К примеру, лицо с ограниченными возможностями может делать больше именно той работы, которая ему доступна, а остальное будет равномерно распределено между остальными членами семьи. То есть тот же дедушка может постоянно мыть посуду, но никогда не будет участвовать в уборке помещения.

Пункт 4. Права после развода

Это самая обсуждаемая часть закона, так как она регулирует взаимоотношения сторон, которые в силу определенных обстоятельств перестали являться одной семьей. Самый простой пример — развод супругов. В такой ситуации, согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ, то лицо, которое не является больше частью этой ячейки общества, но ранее проживало на одной жилплощади с остальными членами семьи, по идее, должно быть выселено. Но тут есть множество оговорок.

Так, по обоюдному согласию, часто — письменному, лицо может продолжать оставаться в той же квартире, что и раньше. Это достаточно большая редкость, ведь чаще всего бывшие супруги не очень хорошо ладят друг с другом, чтобы пытаться хотя бы условно наладить дальнейший быт.

В любом случае, если уже не член семьи не имеет возможности (финансовой или любой другой) приобрести отдельную квартиру или иное жилье, может даже потребоваться решение суда о том, чтобы его не выселяли. Это ч. 4 ст. 31 ЖК РФ тоже учитывает. Обычно оно имеет определенный срок действия и не может быть бессрочным. Подразумевается, что за указанное время человек сможет найти возможность приобрести недвижимость или снять ее для использования в качестве дальнейшего места обитания. Обычно подобное происходит в тех ситуациях, когда собственником жилья выступает супруга, так как в противном случае по закону могут быть назначены алименты, в рамках которых бывший супруг обязуется приобрести отдельную жилую площадь, чтобы вторая половинка могла туда переехать. Не совсем честно с точки зрения толерантности, однако это распространенный факт.

Чаще всего такое требование выполнения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ возникает в тех ситуациях, когда вместе с лицом, которое выселяется, остаются дети. Теоретически алименты могут выплачиваться и женщиной в пользу мужчины, если тот остается ни с чем и с их общими отпрысками, но это очень большая редкость, которая практически не встречается на практике.

Пункт 5. Когда отведенный срок истек

Этот пункт описывает ситуацию, при которой лицо, о котором говорилось в предыдущем абзаце, лишается права на использование помещения. Так, самая простая и понятная ситуация, когда срок временного проживания истек.

К примеру, некому гражданину решением суда позволили жить в той же квартире, где и раньше, на протяжении года. За это время он должен был найти собственную недвижимость или возможность его аренды. 12 месяцев закончились, и он обязан уехать. Никого не волнует, куда. Есть и оговорка. Он может самостоятельно договориться с владельцем недвижимости о том, на каких условиях будет возможно дальнейшее проживание, и остаться там же. Это лицо может платить за право пользования квартирой, выполнять определенные виды работы в обмен на сохранение за ним статуса жильца и так далее.

Есть и ещё два варианта, при которых право на пользование жилым помещением прекращается преждевременно. Один состоит в исчезновении препятствий, являвшихся в свое время основанием для суда. То есть ст. 31 ЖК РФ подразумевает, что есть некие обстоятельства, из-за которых человек просто не имеет возможности съехать. К примеру, карантин в городе, ведение боевых действий на его родине и так далее. Последним вариантом является полное у владельца. Самый простой пример — квартира продана. Вне зависимости от иных прочих обстоятельств, все ранее проживавшие в ней, по любой из причин, обязаны съехать в оговоренные с новым собственником сроки.

Пункт 6. Договоренности между бывшими членами семьи

Данный пункт является одним из двух самых коротких в указанной статье. Согласно ст. 31 ЖК РФ, судебная практика подразумевает, что статус бывшего члена семьи никоим образом не должен сказываться на его правах и обязанностях. То есть нельзя заставить человека выполнять какие-то виды работ принудительно за право находится в данной квартире, если это не согласовано между собственником и жильцом отдельным договором и является частью правил проживания. Все эти особенности указаны в пунктах со 2-го по 4-й описываемой статьи закона.

К примеру, нельзя вынуждать человека мыть посуду и за собой, и за собственником просто потому, что он тут проживает. Зато если договориться, что посуда действительно будет полностью на его совести, а взамен владелец будет везде мыть полы, это уже похоже на обоюдовыгодную сделку, которая допустима. Тем не менее могут существовать и другие виды договоренностей, в рамках которых один человек будет делать абсолютно всю домашнюю работу, но при этом не будет платить за жилье или получать какие-то иные виды ответных преимуществ перед другими жильцами.

Пункт 7. Другие договоренности

Это второй короткий пункт, который по большей части касается вариантов со съемным жильем. Он указывает на обязательность факта соблюдения заключенного между владельцем и жильцом соглашения во всех его пунктах. Отсюда следует, если брать за основу букву договора и закона, что арендатор обязан выполнять только те действия, которые описаны в договоренностях, и имеет только те права, которые в них же внесены.

Наиболее распространенным вариантом является полное пользование всеми благами с определенными исключениями типа непосещения комнаты владельца, невозможности выполнять ремонтные работы, отказа от перепланировки и так далее. То есть все, что не требуется для комфортного проживания, но может понадобиться в редких ситуациях. Также, бывает, учитываются пожелания жильца на возмездной основе.

К примеру, он может самостоятельно приобрести ту или иную технику (для простоты — микроволновую печь), которая будет использоваться и им самим, и остальными обитателями. Взамен ему на некий срок сокращается плата, человек освобождается от каких-либо обязанностей и так далее. Тут уже все полностью основано на существующих договоренностях, которые рекомендуется обсуждать ещё на стадии первичных переговоров.

Собственник

Ст. 30, 31 ЖК РФ также регулируют и возможности самого владельца помещения. В частности больше всего о них написано в 30-й статье. Если вкратце, то собственник имеет право на то, чтобы жить в помещении, вселять в него других лиц, но при этом он обязан учитывать интересы соседей (не шуметь, не мусорить и так далее), своевременно оплачивать услуги коммунальных предприятий и тому подобное. По большей части это разумные требования, претензий к которым нет ни у одного адекватного человека, ведь всем хотелось бы жить так, чтобы соседи не мешали и все происходило вовремя. Но, к сожалению, во многих ситуациях другие жители дома ведут себя так, как будто кроме них тут больше никто не проживает. В такой ситуации может даже понадобиться вызывать полицию, хотя при определенных условиях достаточно просто попросить вести себя как должно.

Итоги

Если обобщить все сказанное выше, можно прийти к выводу, что в большинстве случаев, для того чтобы наладить комфортные взаимоотношения между разными людьми, достаточно просто заключить некие договоренности в письменном или устном виде. При условии понимания обеими сторонами всей ответственности этого хватает для нормализации быта. В противном случае придется пользоваться услугами суда, который, рассмотрев все особенности дела, вынесет единственно верное решение, обязательное для соблюдения всеми участниками конфликта.

Это относительно редкая ситуация, если не учитывать процесс расторжения брака, который подразумевает некие конфликты. Но тем не менее она должна учитываться и пониматься проживающими в одном жилом помещении лицами. Многие рекомендуют даже в личных отношениях заранее составлять и подписывать обоюдовыгодные договоры, в которых будут фигурировать все особенности быта. Это может показаться странным или даже неприемлемым, но на самом деле, хоть процесс и не слишком приятен психологически, он решает массу возможных конфликтов ещё до их начала, сохраняя тем ячейку общества.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 31 ЖК РФ. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2 - 4 настоящей статьи.

Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Статья 32 ЖК РФ. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

2. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

4. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

9. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

11. В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

12. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

Статья 33 ЖК РФ. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несут солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданами.

Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

Статья 34 ЖК РФ. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 настоящего Кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

Статья 35 ЖК РФ. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

6. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2 — 4 настоящей статьи.

7. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Комментарий к Ст. 31 ЖК РФ

1. По ранее действовавшему законодательству к членам семьи собственника жилого помещения относились супруг собственника, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могли быть признаны членами семьи собственника жилого помещения, если они проживали совместно с ним и вели с ним общее хозяйство (ч. 2 ст. 127, а также ч. 2 ст. 53 ЖК РСФСР).

В новейшем законодательстве круг членов семьи сужен.

Рассматривая ч. 1 комментируемой статьи, необходимо отметить четкое разделение названных в ней граждан на две группы.

Во-первых, к членам семьи собственника жилого помещения относятся супруг, его дети и его родители. В отличие от ранее действовавшего законодательства к членам семьи собственника не относятся дети его супруга (допустим, от предыдущего брака) и родители этого супруга.

Юридическое значение имеет только брак, зарегистрированный в установленном порядке.

Для признания названных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется установление лишь одного факта — факта совместного проживания с собственником. Не имеет значения, ведут ли эти лица общее хозяйство, оказывают ли друг другу взаимную поддержку и т.д.

Во-вторых, членами семьи собственника жилья могут быть признаны другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, если они вселены собственником в качестве членов его семьи. При этом необходимо иметь в виду, что семейные отношения характеризуются, в частности, взаимным уважением и взаимной заботой членов семьи, их личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями, общими интересами, ответственностью друг перед другом, ведением общего хозяйства (п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14).

Степень родства значения не имеет (даже «седьмая вода на киселе»).

К членам семьи могут быть отнесены иждивенцы собственника, но не те лица, которые содержат собственника, причем только нетрудоспособные иждивенцы. Нетрудоспособными признаются граждане, достигшие пенсионного возраста, являющиеся инвалидами, а также лица в возрасте до 18 лет.
———————————
При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться п. п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 17 декабря 2001 г. N 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации», в которых дается перечень нетрудоспособных лиц, а также устанавливаются признаки нахождения лица на иждивении (оно находится на полном содержании или получает от другого лица помощь, которая является для него постоянным и основным источником средств к существованию) (п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14).

Иные лица могут быть признаны членами семьи собственника только в исключительных случаях. Это правило рассчитано на такие ситуации, как, например, вселение в жилое помещение родителей супруга собственника жилого помещения, сожителя и т.п. Названные граждане могут быть признаны членами семьи собственника жилого помещения при наличии двух юридических фактов: а) совместное проживание с собственником жилья; б) вселение собственником в качестве членов его семьи.

Регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее отсутствие не является определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании этого лица членом семьи собственника жилого помещения. Наличие или отсутствие у лица регистрации в жилом помещении является лишь одним из доказательств по делу (п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14).

Члены семьи собственника жилого помещения не наделены правом на вселение в данное помещение других лиц. Вместе с тем суд может признать за членами семьи собственника право на вселение ими своих несовершеннолетних детей (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14).

На взгляд неискушенного читателя, рассматриваемое правило и приведенные рассуждения не имеют какого-либо значения («Если собственник квартиры (дома) считает кого-либо членом своей семьи, значит, так и есть»). На самом деле определение круга членов семьи собственника жилого помещения имеет чрезвычайно важное значение, но об этом далее.

2. Члены семьи собственника жилья равны с ним в правах пользования жилым помещением. У собственника всегда больше прав (он — собственник!). Но в пользовании они равны. Это значит, что никто (и даже собственник) не обладает преимуществом в пользовании отдельными помещениями (комнатами, кухней, ванной и т.п.), в условиях доступа к жилому помещению и т.д. Иное может предусматриваться соглашением собственника и членов его семьи (отдельных членов семьи). Так, соглашением может устанавливаться, что член семьи собственника жилого помещения пользуется не всей квартирой (не всем домом), но только отдельными помещениями (комнатами) квартиры (дома). Такое соглашение может быть заключено как при вселении члена семьи, так и впоследствии (в процессе пользования). К таким соглашениям применяются правила ГК РФ о гражданско-правовых сделках (ст. ст. 153 — ) (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14) .
———————————
См. об этом: Сделки: Постатейный комментарий главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009.

3. Поскольку жилое помещение предназначено исключительно для проживания граждан (ст. 288 ГК , ст. , ), то и на членов семьи собственника жилого помещения возлагается обязанность использовать его по назначению (для проживания).

4. Указание на то, что члены семьи собственника жилого помещения обязаны обеспечивать сохранность жилья, нельзя понимать как возложение на них расходов по ремонту, обслуживанию жилья и пр. Они не должны совершать действия, приводящие (могущие привести) к разрушению жилого помещения, его порче, ухудшению качественных характеристик и т.п.

5. В ч. 3 комментируемой статьи имеются в виду обязательства по оплате коммунальных услуг, хотя формулировка «обязательства, вытекающие из пользования данным жилым помещением» позволяет предположить, что возможно возложение на членов семьи не только обязанности участия в оплате коммунальных услуг.

В ч. 3 настоящей статьи говорится: «Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность…» Это означает, что до тех пор, пока обязательство (по оплате коммунальных услуг) полностью не исполнено, можно требовать его исполнения полностью или в части как от собственника жилья, так и от любого дееспособного члена его семьи.

Кредитор вправе требовать исполнения солидарной обязанности (оплаты коммунальных услуг) как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности (как от собственника жилого помещения и членов его семьи совместно, так и от любого из них в отдельности), притом как полностью, так и в части долга.

Исполнение обязательства одним из должников в полном объеме прекращает обязательство перед кредитором. Одновременно возникает обязательство между этим должником и его содолжниками. Должник, исполнивший обязательство, имеет право требовать исполненного от остальных должников (содолжников) в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого. Если, предположим, жилым помещением пользуются собственник и три члена его семьи и собственник (член его семьи) оплатил коммунальные услуги в размере 1 тыс. рублей, то он (оплативший) может требовать от каждого совместно с ним проживающего по 250 рублей (о солидарных обязательствах см. ст. ст. 322 — 326 ГК).

Солидарную с собственником ответственность несут только дееспособные граждане и граждане, ограниченные в дееспособности.

Дееспособность гражданина возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста. Если законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, то гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак (ст. 21 ГК).

При наличии определенных условий несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным (эмансипирован) (ст. 27 ГК) .
———————————
См. об этом: Правовой статус гражданина в частном праве: Постатейный комментарий главы 3 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009. С. 111 — 119.

Судом может быть ограничен в дееспособности гражданин, который вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами ставит свою семью в тяжелое материальное положение (ст. 30 ГК).

Соглашением собственника жилого помещения со всеми членами своей семьи или с кем-либо из членов семьи солидарная ответственность может быть устранена. Например, престарелый собственник жилого помещения, вселяя кого-либо из родственников, оговорил, что они будут оплачивать все коммунальные услуги. Подобное (или иное) соглашение может быть достигнуто и в процессе пользования.

Форма соглашения не установлена (действуют нормы ГК).

Допущение соглашения об устранении солидарной ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, порождает некоторые проблемы. Предположим, собственник не оплачивает коммунальные услуги и при предъявлении к нему иска ссылается на то, что соглашением с одним из членов своей семьи соответствующая обязанность возложена на этого члена семьи. Может быть представлено и письменное соглашение (другое дело, когда оно изготовлено). Как быть? Вряд ли такие ситуации будут возникать часто (в том числе в силу юридической неосведомленности граждан). Но они возможны, и, к сожалению, закон не указывает критериев, которыми следует руководствоваться при разрешении подобного рода конфликтов.

6. Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения влечет прекращение жилищных прав. Теперь уже бывшие члены его семьи обязаны освободить жилое помещение (выселиться из него).

Семейные отношения могут прекратиться по самым разным причинам. Прежде всего, конечно, вследствие расторжения брака собственника жилого помещения с супругом или признания брака недействительным. Но в связи с многочисленными «комментариями» ст. 31 ЖК РФ, извращающими суть изложенных в ней правил, необходимо подчеркнуть, что не могут стать бывшими членами семьи дети собственника жилого помещения. Не могут прекратиться семейные отношения собственника жилья и его детей. Поэтому столь распространенные сегодня рассуждения о том, что в случае расторжения брака (бывшая) жена с детьми должна идти на улицу, не имеют никаких оснований. Дети, несмотря на расторжение брака их родителями, сохраняют право пользования принадлежащим одному из родителей жилым помещением, в котором они проживали.
———————————
Судебная практика на этот счет была достаточно противоречивой. В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 разъяснено: прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (п. 14).

Ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право пользования жилым помещением.

Естественно, что, несмотря на прекращение семейных отношений, собственник жилого помещения может согласиться (не возражать) с тем, чтобы теперь уже бывший член семьи проживал в принадлежащем ему помещении.

7. Суд может (но не обязан) установить определенный срок, в течение которого бывший член семьи собственника жилого помещения вправе пользоваться данным помещением.

В ч. 4 комментируемой статьи 31 ЖК России указан примерный перечень критериев, которыми следует руководствоваться суду. Бывший член семьи по решению суда может сохранить право пользования жильем, если:

— отсутствуют основания приобретения права пользования иным жилым помещением. Например, бывший член семьи готов приобрести в собственность другое жилье, но не может сделать этого вследствие отсутствия предложений;

— отсутствуют основания осуществления права пользования иным жилым помещением (бывший член семьи не имеет другого жилья в собственности, не сохранил право пользования жилым помещением, в котором он проживал ранее на условиях социального найма, и т.п.);

— имущественное положение бывшего члена семьи не позволяет ему обеспечить себя иным жилым помещением (нет денежных средств).

Этот примерный перечень носит скорее иллюстративный характер, поскольку он «перекрывается» более общим указанием: суд может учесть другие заслуживающие внимания обстоятельства, вследствие которых бывшему члену семьи негде жить.

Суд может принять решение о сохранении права пользования только на определенный срок (например, на один год). Недопустимо сохранение этого права с указанием на то, что оно существует «бессрочно», «до приобретения жилья» бывшим членом семьи и т.п. Нельзя установить, что «срок определяется соглашением сторон». Понятно, что такое соглашение может быть и будет учитываться судом. Но срок должен быть указан в решении суда.

По общему правилу сам по себе факт прекращения семейных отношений влечет за собой прекращение права пользования жилым помещением бывшими членами семьи. Соглашением собственника с бывшим членом его семьи может устанавливаться иное. Соглашение в данном случае понимается предельно широко. Это может быть договор (в письменной или устной форме) о том, что бывший член семьи будет проживать в жилом помещении определенный или неопределенный срок, безвозмездно или за плату, будет пользоваться только определенной частью жилого помещения и т.д. и т.п. Строго говоря, если бывший член семьи продолжает пользоваться жильем и собственник не возражает, то это тоже свидетельствует о наличии соглашения.

8. Бывший член семьи собственника жилого помещения, за которым судом сохранено право пользования жильем на определенный срок, пользуется жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением, при этом он должен использовать жилье по назначению, обеспечивать его сохранность. Он несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением.

9. В период течения определенного судом срока или после его истечения собственник жилого помещения и бывший член его семьи могут заключить соглашение, предусматривающее сохранение за бывшим членом семьи права пользования (на определенный срок, неопределенный срок и пр.; см. п. 7 настоящего комментария). Но по общему правилу по окончании установленного срока право пользования прекращается. Бывший член семьи собственника жилого помещения обязан освободить помещение.

Кроме того, право пользования прекращается в случае прекращения права собственности (существование права пользования зависит от права собственности).

Право пользования может быть прекращено по решению суда, если отпали обстоятельства, явившиеся основанием для сохранения права пользования. Например, бывший член семьи приобрел жилье в собственность.

Хотя на это не указывается в комментируемой статье, несомненно, что бывший член семьи, за которым решением суда сохранено право пользования на определенный срок, может в любое время отказаться от этого права (освободить жилое помещение). Прекращение права пользования в течение определенного судом срока возможно по соглашению сторон.

10. Суд может (но не обязан) возложить на собственника жилого помещения обязанность обеспечить бывших членов его семьи другим жилым помещением, но только в том случае, если собственник несет перед этими лицами алиментные обязательства.

Рассматривая это заключительное положение ч. 4 комментируемой статьи, необходимо обратить внимание на следующее.

Во-первых, это правило рассчитано прежде всего на бывшего супруга и детей собственника жилого помещения. Не случайно в комментируемой статье 31 ЖК говорится о бывших членах семьи, а в данном случае — об обеспечении жильем «бывшего супруга и других членов его семьи». Но дети не могут стать бывшими членами семьи, если они проживают совместно с собственником, точно так же, как и родители.

Независимо от того, какой смысл вкладывался в анализируемую норму при ее формулировании, из текста закона следует, что она распространяется на всех бывших членов семьи. А если речь идет об обеспечении жильем бывшего супруга и несовершеннолетние дети будут проживать с этим бывшим супругом, то суд может обязать обеспечить жильем и детей (хотя они не «бывшие члены семьи»).

Во-вторых, правила об алиментных обязательствах сосредоточены в Семейном кодексе Российской Федерации (далее — СК РФ) (ст. ст. 80 — 120).

Родители обязаны содержать своих несовершеннолетних, а также нетрудоспособных совершеннолетних детей. Трудоспособные совершеннолетние дети обязаны содержать своих нетрудоспособных, нуждающихся в помощи родителей.

Требовать выплаты алиментов с другого супруга может нетрудоспособный нуждающийся супруг, жена в период беременности и в течение трех лет со дня рождения общего ребенка, нуждающийся супруг, осуществляющий уход за общим ребенком-инвалидом до достижения ребенком возраста 18 лет или за общим ребенком — инвалидом с детства I группы. В некоторых случаях бывший супруг имеет право на получение алиментов после расторжения брака. В предусмотренных законом случаях алиментные обязательства несут братья и сестры, дедушки и бабушки, внуки, воспитанники в отношении своих фактических воспитателей, пасынки и падчерицы.

На собственника может быть возложена обязанность обеспечить жильем бывших членов своей семьи, если он несет алиментные обязательства в отношении этих лиц.

В-третьих, решение суда, устанавливающее обязанность собственника жилья обеспечить бывших членов семьи другим жилым помещением, может предусматривать предоставление этим бывшим членам семьи жилья по договорам коммерческого найма или безвозмездного пользования. Причем это может быть жилье, принадлежащее как собственнику (выселяющему бывших членов семьи), так и третьим лицам. Суд может обязать собственника жилого помещения приобрести для бывших членов семьи другое жилье в их общую собственность и т.д.

В-четвертых, при принятии решения суд должен учитывать конкретные обстоятельства. Решение должно быть исполнимым. Так, если у собственника нет достаточных денежных средств и нет возможности получить их, то сколько бы решений ни выносилось (о покупке жилья для бывших членов семьи и т.д.), они не будут исполняться.

В-пятых, суд может принять такое решение, только если заявлено соответствующее требование.

В-шестых, рассматриваемые правила могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие ЖК РФ (п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14).

Если суд придет к выводу о необходимости возложения на собственника жилого помещения обязанности по обеспечению бывшего члена его семьи другим жилым помещением, то в решении суда должны быть определены срок исполнения собственником жилого помещения такой обязанности, основные характеристики предоставляемого другого жилого помещения и его местоположение, а также на каком праве собственник обеспечивает бывшего члена своей семьи другим жилым помещением. С согласия бывшего члена семьи собственника жилого помещения предоставляемое ему собственником другое жилое помещение может находиться и в другом населенном пункте. Что касается размера жилого помещения, предоставляемого собственником бывшему члену семьи, то суду с учетом материальных возможностей собственника и других заслуживающих внимания обстоятельств следует определить лишь его минимальную площадь (п. 16 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14).

11. Очень важное правило о применении норм, включенных в ч. 4 комментируемой статьи, содержится в ст. 19 Вводного закона к ЖК РФ. Эти нормы не распространяются на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Стало быть, прекращение семейных отношений таких лиц с собственником жилья не влечет прекращения их жилищных прав. Соответственно нет необходимости устанавливать срок, на который сохраняется право пользования, а также обязывать собственника обеспечивать бывших членов семьи другим жильем. Право пользования жилым помещением в таких случаях не зависит от наличия семейных отношений.

Правда, собственник жилого помещения может его продать, подарить или распорядиться им иным образом, влекущим прекращение права собственности. В таких ситуациях бывшие члены семьи беззащитны. Их право пользования прекращается. Это следует из «буквы» закона. Пленум Верховного Суда РФ по этому поводу сформулировал новые нормы: к названным лицам не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ («Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом»), они сохраняют право пользования и при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование); аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие (п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14). Такие решения представляются справедливыми.

12. Вопреки утверждению, содержащемуся в ч. 7 комментируемой статьи 31 Жилищного кодекса, гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником помещения, имеет права, несет обязанности и может быть привлечен к ответственности не только в соответствии с условиями соглашения. На него распространяются также многочисленные требования закона о необходимости использовать жилье по назначению, обеспечивать его сохранность, о недопустимости нарушать права и охраняемые законом интересы соседей и пр.

(в ред. Федерального закона от 24.04.2008 N 49-ФЗ)

Комментарии к статье

1. Специального правового регулирования требуют отношения между гражданином, являющимся собственником жилого помещения, и другими гражданами, которые наряду с гражданином-собственником проживают в принадлежащем последнему жилом помещении. Характер этих отношений зависит прежде всего от оснований возникновения у граждан-несобственников права пользования жилым помещением гражданина-собственника, другими словами - права проживания в этом жилом помещении. С учетом оснований можно выделить две группы граждан относительно гражданина - собственника жилого помещения.

Первая группа - это члены семьи собственника, к которым относятся, во-первых, самые близкие родственники собственника: супруг, дети и родители. Поскольку понятия “семья” и “член семьи” употребляются в ЖК применительно к жилищным правоотношениям, постольку необходимым признаком семьи в данном контексте является проживание ее членов в жилом помещении, принадлежащем собственнику, совместно с ним. Во-вторых, к членам семьи собственника жилого помещения могут быть отнесены другие родственники (братья, сестры, дяди, тети, дед, бабушка и т.д.) и не являющиеся родственниками собственника нетрудоспособные иждивенцы; в исключительных случаях членами семьи собственника могут быть признаны и такие граждане, которые не состоят с собственником жилья ни в каких родственных или свойственных отношениях и не являются его нетрудоспособными иждивенцами. Условием признания этой группы граждан членами семьи собственника является то, что в свое время они были вселены собственником в принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение именно в качестве членов своей семьи (приживальцы). Такие случаи сами по себе являются исключением в соотношении с понятием семьи как объединением совместно проживающих граждан, связанных между собой браком или иными родственными узами. Однако вселение в качестве членов семьи и последующее проживание в жилом помещении совместно с собственником и другими членами его семьи становятся решающими факторами, которые обеспечивают единство совместно проживающих граждан, включая приживальцев, и являются основанием для определения состава семьи собственника жилого помещения.

Вторая группа граждан, проживающих совместно с собственником, - это граждане, не являющиеся членами семьи собственника; они вселяются собственником в принадлежащее ему помещение не в качестве членов его семьи, но тем не менее в силу вселения приобретают право пользования жилым помещением (право проживания в нем). Это право ограниченное по сравнению с правом самого собственника и членов его семьи. Конкретный объем этого права, а также другие права, обязанности и ответственность вселенного гражданина, не являющегося членом семьи собственника, - гражданина-пользователя - определяются соглашением между этим гражданином и собственником жилого помещения.

2. Объем прав и обязанностей членов семьи собственника жилого помещения определяется соглашением между собственником, с одной стороны, и членами его семьи, с другой стороны. Таким соглашением, например, в пользовании членов семьи собственника могут быть закреплены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определены условия оплаты коммунальных услуг, урегулированы другие вопросы.

В Кодексе не содержатся специальные требования к порядку заключения и форме соглашений между собственником жилого помещения и членами его семьи, а также между собственником и вселяемыми им гражданами, не являющимися членами его семьи. Такие соглашения могут заключаться в устной форме, в частности, путем совершения конклюдентных действий. Установление их содержания судом в случае спора может осуществляться с помощью различных доказательств, в том числе свидетельских показаний. Если установить содержание соглашений, заключенных между собственником и членами его семьи, невозможно, либо ими не урегулированы основные условия пользования жилыми помещениями, тогда применяются положения диспозитивных норм пп.2 и 3 коммент. ст.: члены семьи собственника жилого помещения наравне с ним пользуются данным жилым помещением, т.е. объем их права пользования (права проживания) равен объему права самого собственника. При осуществлении права пользования члены семьи собственника обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивая его сохранность.

Если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи, дееспособные члены семьи собственника несут солидарно с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

3. Соглашения между собственником жилого помещения и членами его семьи, а также соглашения между собственником жилого помещения и вселенными им гражданами, не являющимися членами семьи собственника, являются разновидностью гражданско-правовой сделки (договора) и к ним применяются правила ГК РФ о сделках (глава 9, ст.153-181).

Соглашением между собственником жилого помещения и членами его семьи могут быть предусмотрены последствия, которые наступают относительно права на жилое помещение в случае прекращения семейных отношений между ними. Последствия могут быть самыми различными - от утраты права пользования жилым помещением (права проживания в нем) до сохранения прав и обязанностей в прежнем объеме.

Нормы ЖК, регулирующие отношения между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи (пп.4, 5 и 6 коммент. ст.), в большей своей части диспозитивны: они применяются только в той части, в какой соответствующие вопросы не урегулированы соглашением между собственником жилого помещения и членом (бывшим членом) его семьи. В первую очередь это относится к вопросу о возможности бывшего члена семьи проживать и дальше в жилом помещении собственника. По общему правилу, если иное не предусмотрено соглашением собственника с членом его семьи (бывшим членом), с момента прекращения семейных отношений право пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника прекращается. Прекращение права пользования (права проживания) является основанием для выселения бывшего члена семьи собственника из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Законодатель, однако, учитывает положение бывшего члена семьи, который может оказаться в ситуации, когда жить ему вообще негде. Суд при рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о выселении вправе с учетом всех конкретных обстоятельств установить срок, в течение которого за бывшим членом семьи - ответчиком по иску - сохраняется право проживания в жилом помещении собственника. Законодатель не исключает того, что ситуация может измениться и между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи может быть достигнуто новое соглашение, по которому за бывшим членом семьи сохраняется право пользования жилым помещением собственника на определенных, предусмотренных этим соглашением, условиях. Если же иное не предусмотрено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи, последний по истечении установленного судом срока подлежит выселению.

Конкретные обстоятельства, послужившие основанием для суда сохранить за бывшим членом семьи право проживания в жилом помещении собственника, должны быть особыми, уважительными, например, тяжелая болезнь бывшего члена семьи. При отпадении этих обстоятельств раньше установленного судом срока право бывшего члена семьи должно быть прекращено с последующим его выселением по требованию собственника.

Такие же последствия - прекращение права пользования у бывшего члена семьи - наступают в том случае, когда по каким-либо основаниям прекращается право собственности на жилое помещение у самого собственника.

Следует иметь в виду, что в текст п.2 ст.292 ГК РФ ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" внесены изменения (слова “не является” заменены словом “является”) и согласно новой редакции этой нормы при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу право пользования данным жилым помещением утрачивают не только бывшие члены семьи, но и настоящие члены семьи бывшего собственника этого жилого помещения (РГ. 2004. 31 дек.).

4. Совершенно исключительная ситуация складывается в отношениях между собственником жилого помещения как алиментообязанным лицом и его бывшим супругом, а также другими членами его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства. По требованию названных лиц собственник может быть обязан судом обеспечить их иным жилым помещением, т.е. эти лица должны быть обеспечены жильем собственником и за его счет.

В коммент. ст. сказано: “При этом суд вправе.” Можно предположить, что одного лишь наличия алиментного обязательства собственника явно недостаточно. Судом должны быть выявлены особые исключительные обстоятельства, например, длительность состояния в браке, длительность проживания бывшего члена семьи в жилом помещении собственника и т.п. Только при наличии таких обстоятельств решение суда, обязывающее собственника жилого помещения предоставить бывшим членам его семьи иное жилое помещение, будет отвечать принципам социальной справедливости и гуманизма, на которых основывается современная российская правовая система.

1. ЖК РФ относит к членам семьи собственника жилого помещения следующих лиц, совместно проживающих с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении:

его супруга;
его родителей (в том числе усыновителей в соответствии со статьей 2 СК РФ);
его детей (в том числе усыновленных в соответствии со статьей 2 СК РФ).

Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, в исключительных случаях - иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Непосредственно членами семьи собственника они не являются, такие лица обладают лишь правом пользования жилым помещением наравне с членами семьи.

2. Подразумевается, что члены семьи собственника вселены в жилое помещение собственника на основании его заявления и постоянно зарегистрированы в установленном законом порядке. При этом члены семьи собственника, постоянно зарегистрированные в его жилом помещении, обладают только правом пользования таким жилым помещением, пусть и наравне с собственником, но они не могут в силу закона распоряжаться имуществом - жилым помещением собственника. Право пользования предполагает право потребления имущества в границах, определенных его назначением, установленным законом. Иными словами, члены семьи собственника вправе только проживать в таком жилом помещении, обеспечивая его сохранность. Если нарушаются права пользования членов семьи собственника, они имеют возможность защитить свои права и требовать устранения нарушений их прав, в том числе и от собственника. В частности, члены семьи собственника могут подать в суд исковое требование о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, в котором они постоянно зарегистрированы, к собственнику помещения, в случае если он препятствует им в проживании в таком помещении.

3. Право пользования жилым помещением порождает не только благо, но и обязанность. Настоящий Кодекс определил обязанность дееспособных членов семьи собственника жилого помещения нести солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

По общему правилу дееспособными гражданами являются лица, достигшие совершеннолетия - восемнадцатилетнего возраста (ст. 21 ГК РФ). Могут быть признаны дееспособными до наступления совершеннолетия граждане, вступившие в брак до достижения ими восемнадцати лет, с момента вступления в брак. СК РФ определяет возможность вступить в брак с шестнадцати лет при наличии уважительных причин по разрешению органов местного самоуправления.

Несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, может быть объявлен полностью дееспособным по решению органов опеки и попечительства (при согласии обоих родителей, усыновителей, попечителей) либо по решению суда (в отсутствии такого согласия), если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью.

Обязательством, вытекающим из пользования жилым помещением, являются бремя по содержанию жилого помещения, обеспечивающему его сохранность, использование его по назначению, уплата наравне с собственником коммунальных платежей, соблюдение прав и интересов соседей и прочее.

4. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, изменились радикальным образом.

Раньше, если гражданин был вселен и зарегистрирован в жилом помещении как член семьи, у него было не ограниченное ничем право пользования жилым помещением. Он имел такие же права, и, когда он становился бывшим членом семьи собственника, выселить его было невозможно. Продать квартиру можно было только с обременением в виде бывших членов семьи. Как правило, такие квартиры никто не покупал, то есть собственник никак не мог избавиться от нежелательных бывших членов семьи, поскольку ранее в ГК РФ была норма, устанавливающая, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

С 1 января 2005 года переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 статьи 292 ГК РФ в редакции ФЗ от 30 декабря 2004 года "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации").

Настоящей статьей сказано: если собственника и члена его семьи (лица, перечисленные в пункте 1 настоящей статьи) перестали связывать семейные отношения (к примеру, в результате развода, лишения родительских прав и др.), то право пользования жилым помещением не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними.

Однако нужно учесть некоторые ограничения в применении данного положения.

Во-первых, если собственником жилого помещения является один из супругов (помещение зарегистрировано на его имя), а такое помещение приобретено в период брака, то в случае отсутствия брачного контракта между супругами жилое помещение является совместно нажитым имуществом супругов и соответственно их общей собственностью независимо от того, на чье имя оно зарегистрировано.

В соответствии с СК РФ (гл. 7) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Кроме того, право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Раздел имущества может быть произведен по требованию любого из супругов добровольно - путем соглашения либо в принудительном порядке - через суд.

Не подлежит разделу имущество, принадлежавшее каждому супругу до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (к ним относится и приватизация) (имущество каждого из супругов), является его собственностью. Вместе с тем и такое имущество может быть признано совместной собственностью супругов, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

При разделе имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

На основании вышеизложенного бывший член семьи собственника жилого помещения, являющегося совместно нажитым имуществом в период брака, может подать в суд иск о разделе имущества к супругу, на чье имя зарегистрировано спорное помещение.

Если же между супругами был заключен брачный договор, то режим собственности между супругами определяется его положениями.

Во-вторых, согласно Вводному закону (ст. 19) действие положений части 4 настоящей статьи не распространяются на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Иными словами, если лица были зарегистрированы до приватизации жилого помещения, а потом один из них приватизировал такое помещение, а другой соответственно отказался в пользу первого, то второй выселен быть не может на основании положений пункта 4 настоящей статьи, если иное не установлено законом или договором.

Если у бывшего члена семьи собственника нет другого жилья, куда бы он мог вернуться, а также имущественное положение или другие заслуживающие внимания обстоятельства (например, состояние здоровья, возраст) не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, суд может сохранить право пользования помещением за таким бывшим членом семьи на определенный срок. В первом варианте Кодекса был определен срок 1 год. Сейчас это может быть любой срок: месяц, пять лет, пожизненно. Суд также вправе обязать собственника обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов семьи (по их требованию), перед которыми у собственника есть алиментные обязательства. Закон не устанавливает, на каком праве собственник должен предоставить таким лицам жилое помещение, значит, если у него есть другое жилое помещение, он может предоставить его на основании договора безвозмездного пользования, а если другого жилого помещения нет, то собственник может заключить в пользу таких лиц договор коммерческого найма.

5. ЖК РФ устанавливает последствия для бывшего члена семьи собственника по истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, а также рассматривает случаи прекращения права пользования бывшим членом семьи до истечения срока указанного решения суда.

До истечения срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, право пользования бывшим членом семьи прекращается в случаях:

одновременно (автоматически) при переходе права собственности на данное жилое помещение к другому лицу (норма похожа на п. 2 ст. 292 ГК РФ);
на основании решения суда, если отпали обстоятельства, служившие основанием для сохранения права пользования жилым помещением, к примеру у бывшего члена семьи появилась возможность для приобретения собственного жилья.

6. Бывший член семьи собственника жилого помещения, право пользования которого сохранено на основании решения суда (часть 4 настоящей статьи), несет обязательства, вытекающие из права пользования, наравне с собственником такого помещения и другими членами семьи собственника в том случае, если бывший член семьи является дееспособным. Таким образом, ЖК РФ наделяет бывшего члена семьи собственника жилого помещения правом пользования равным с правом пользования собственника и других его членов семьи, ведущим как к благу, так и несущим обязанность использовать помещение по назначению, обеспечивать его сохранность и пр., ограничивая лишь данное право пользования бывшего члена семьи сроком, установленным решением суда.

7. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ). Права таких граждан, не являющихся членами семьи собственника жилого помещения (права и обязанности которых определены ч. 1 настоящей статьи), но вселенных в данное помещение собственником, определяются соглашением между собственником и такими лицами.