Сделка покупки квартиры. Как составить договор купли-продажи квартиры

Юрий Карлович Пильчевский

Время на чтение: 5 минут

А А

Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры всегда описывают как довольно сложный и затратный по времени процесс. Именно поэтому советуют нанимать риелтора. Объективно: власти очень много сделали, чтобы эту процедуру упростить и сделать доступным для понимания простых граждан.

Безусловно, заплатив определенную сумму, вы получите результат с намного меньшими усилиями. Но для начала прикиньте, сколько стоит ваш рабочий день, сколько раз вам понадобится брать выходной за свой счёт, чтобы заняться оформлением самостоятельно. Сравните полученную цифру с суммой, которую просят за решение проблемы оформления, и уже потом примите решение.

Как оформить покупку квартиры

Раз в нашей статье речь идёт о самостоятельном оформлении купли-продажи, значит внимательное изучение представленного продавцом пакета документов ложится на ваши плечи. Впрочем, если вы обратитесь к посредникам за помощью в оформлении покупки, это всё равно в ваших же интересах, поскольку квартиру нужно обязательно .

Наша цель — сдать документы в Росреестр с первого раза. Для предоставления в орган регистрации необходимы:

1. Паспорта участников сделки и копии всех страниц основного документа;
2. Договор купли-продажи в 3 экземплярах (или договор купли-продажи доли);
3. Свидетельство о государственной регистрации права ;
4. Правоустанавливающий документ : договор приватизации, дарения, наследования, купли-продажи
5. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу. На покупку согласие не требуется, 50% жилплощади будет принадлежать супругу/супруге.
6. Свидетельство о браке . В случае иного семейного статуса: свидетельство о разводе, смерти мужа или жены;
7. Согласие органов опеки , если несовершеннолетний или подопечный был прописан, либо имел долю в продаваемой собственности;
8. Отказы соседей , если квартира коммунальная и продаётся комната лицу, не имеющему доли собственности в данном жилом помещении;
9. Заявление о регистрации прав на недвижимость от обоих участников сделки – выдадут на месте;
10. , если оба или один из участников сделки доверили её проведение другому лицу.
11. Квитанцию об оплате пошлины и её копию приложить желательно, но не обязательно.

Прочие документы для регистрации не нужны.

Если сделка ипотечная, финансовая организация запросит рыночную оценку стоимости квартиры.
Банк предоставляет список независимых оценочных бюро, к чьим услугам должен прибегнуть покупатель. Оплачивает услуги экспертов покупатель. Продавец же должен обеспечить доступ оценщика в жилое помещение.

Чтобы правильно оформить покупку, приобретатель, тем не менее, обычно запрашивает следующие бумаги, помогающие ему оценить риски при покупке квартиры:

При необходимости сначала оформляется Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Он подписывается для того, чтобы участники договора соблюдали достигнутые договоренности: продавец – вовремя выписался из жилья, покупатель – не передумал покупать. В нём может быть прописано внесение авансового платежа или задатка. Читайте как должна быть оформлена расписка в получении задатка .

Предварительный договор требуется при ипотечной сделке.

Процедура оформления сделки

Когда все документы собраны, покупатель и продавец могут заключать Основной договор.

По закону он подписывается в простой рукописной форме. Заверить договор купли-продажи нотариально следует только для того, чтобы вдвоём (продавец и покупатель) не ездить на сдачу договора на регистрацию. После нотариального заверения это может сделать любой из участников процесса, нотариус в том числе.

Необходимо определиться со способом передачи средств за объект. Раньше чаще использовалась закладка ячеек. Теперь все большую популярность приобретает расчёт через аккредитивный счёт в банке.

Регистрация происходит в местном отделении Росреестра. В регионах, где работают МФЦ, это можно сделать в районном МФЦ.

Участники сделки подписывают договор купли-продажи в присутствии регистратора, заполняют заявление и сдают необходимые документы. Взамен им выдаётся расписка с описью принятых документов, их копий и датой получения свидетельства собственника квартиры.

Срок оформления () – максимум 18 календарных дней. В Москве – не более 12 календарных дней.

Сколько стоит оформление покупки

Стоимость регистрации права собственности на квартиру – 2000 рублей для физических лиц. Оплачивает пошлину обычно продавец. Возможны иные договоренности.

Если требуется независимая оценка стоимости, её цена зависит от метража, тарифов оценщика, срочности выполнения оценки. Несрочное выполнение заказа по оценке однокомнатной квартиры – около 4000 рублей.

Если Вы решили обзавестись собственными квадратными метрами, но не готовы оплачивать услуги риэлтора, подготовиться к покупке придется основательно. Первое, что Вам нужно узнать - каков порядок покупки квартиры. Итак, ниже вы найдете подробную информацию о порядке покупки квартиры без посредников.

Покупка квартиры без риэлтора

Покупка квартиры без услуг риэлтора позволит Вам сэкономить значительную сумму, однако, нужно понимать, что Вы и при этом рискуете (См. Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?) . Если верить данным статистики, то из числа неудачных сделок с недвижимостью всего 10% приходится на сделки, совершенные с участием специалиста по недвижимости. С чего начать?

Важным этапом является подготовка к покупке. Для начала Вам нужно понять, какая именно квартира Вам нужна, определиться с районом и расположением дома. Осматривая квартиры, не ленитесь поговорить с соседями, от них можно узнать об особенностях двора, о наличии шумных компаний у подъезда или о неблагополучных соседях, традиционно устраивающих посиделки по ночам. Осмотрите прилегающую к дому территорию, оцените благоустройство двора, его ухоженность. Отметьте, все ли необходимые Вам объекты инфраструктуры находятся поблизости: магазины, аптеки, детские сады, школы. При осмотре квартиры, оцените состояние напольных покрытий, а также осмотрите потолки и стены на наличие на них свежих потеков. На этом этапе также необходимо убедиться, что в квартире не производилось незаконных перепланировок.

Остановив выбор на одном из вариантов, следует навести справки о жильцах. Это необходимо для заключения сделки . Нужно узнать обо всех лицах, прописанных в квартире, а также о тех жильцах, которые отбыли для прохождения ими службы в армии, в места лишения свободы, в интернаты. Не стесняйтесь спрашивать владельца о состоянии его здоровья, не стоит ли он на учете в специализированных медицинских учреждениях. Смело требуйте справку о том, что на жилье не наложен арест, квартира не является предметом залога и никаким другим образом не обременена.

Для покупки квартиры важно также знать, на каком основании собственник получил это жилье. Если квартира перешла к нему по наследству, то уточните, есть ли другие наследники и все ли они согласны на продажу недвижимости, помните также, что в завещании может быть предусмотрен завещательный отказ, закрепляющий право третьего лица на пожизненное проживание на этих квадратных метрах

Значение имеет и семейное положение продавца, так как если он состоит в браке, то для продажи потребуется согласие второго супруга. Узнайте, не являлась ли квартира предметом судебного разбирательства.

Спросите у продавца, как долго он является собственником жилплощади. И если срок небольшой, то постарайтесь выяснить, почему он решился на продажу. Частая смена хозяев квартиры может означать наличие скрытых недостатков в квартире.

Процедура покупки квартиры. Пошаговая инструкция

Шаг 1. Сбор документов. От продавца Вам необходимы следующие документы:

Не знаете свои права?

• Справка из БТИ (в этом пакете содержится поэтажный план здания, справка о метраже);
• Выписка из домовой книги (она получается в паспортном столе ЖЭКа), с указанием всех прописанных лиц (См. Где и как получить выписку из домовой книги (образец)?);
• Правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, а также документы, подтверждающие способ приобретения - договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, подтверждение из ЖСК о выплаченном пае);
• Можно потребовать выписку из ЕГРП чтобы убедиться в отсутствии обременений;
• Если в квартире есть другие прописанные лица (либо другие наследники), необходимо их оформленное согласие, как и согласие супруга;
• Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, должно быть разрешение от органов опеки и попечительства;
• Запросите также справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающих, что собственник квартиры не стоит в таковых на учете;
• Приложите квитанцию об уплате госпошлины.

Внимание: все документы должны быть подлинными )!

Шаг 2. Заключение сделки. В день заключения сделки все лица, указанные в договоре купли-продажи, должны присутствовать лично (возможно участие через представителей по нотариальной доверенности, но лучше таких ситуаций избегать). При себе у каждого участника сделки должен быть паспорт. Заключать договор желательно в присутствии нотариуса, но это не обязательно. Нотариус проверит подлинность документов, дееспособность сторон. После подписания договора следует отправиться в Росреестр где составляется заявление в присутствии государственного регистратора. Вам будет выдана расписка о получении документов на правовую экспертизу и регистрацию права собственности, а также дата их возврата. До момента получения свидетельства, лица, прописанные в квартире, должны сняться с регистрационного учета и выехать из квартиры. В назначенный в расписке день, стороны приходят в Росреестр с паспортами и получают свидетельство о праве собственности. С момента его получения, право собственности на квартиру переходит к покупателю. Помните: сделка будет считаться полностью завершенной после подписания акта приема-передачи. Вы должны еще раз осмотреть квартиру, после чего составить и подписать акт, в котором отражается текущее состояние объекта недвижимости, и подтвердить отсутствие претензий. Там же может отражаться факт передачи продавцу стоимости квартиры, а ключей - покупателю.

Шаг 3. Проведение расчетов. В соответствии со ст. 486 ГК РФ расчеты могут производиться до или после заключения договора. По общему правилу, расчеты производятся в день заключения сделки, однако договором может быть предусмотрены другие сроки расчетов.

Рассчитываться можно тремя основными способами: в наличной и в безналичной форме, в безналичной форме с использованием депозитарной ячейки. Наличная форма расчета наиболее опасна и в настоящее время используется крайне редко. При проведении расчетов подобным образом, обязательно составление расписки о получении денежных средств. При безналичной форме, перевод денежных средств обычно осуществляется в присутствии обеих сторон. Стороны обращаются в банк, где производится операция списания денежных средств со счета покупателя и зачисления этой суммы на счет продавца. Самым распространенным способом является расчет с использованием банковской ячейки. В этом случае, покупатель в присутствии продавца кладет деньги в банковскую ячейку, а продавец, после заключения договора, предъявив его в банке, имеет право открыть ячейку и забрать свои деньги

Условия действительности сделки

При покупке квартиры без участия риэлтора, очень важно соблюдать все требования закона, чтобы недобросовестная сторона не могла оспорить сделку в судебном порядке. В соответствии с гл.9 ГК РФ сделка действительна при соблюдении ряда условий:

• следует удостовериться в праве продавца от своего имени совершать сделку (не состоит ли он на учете в ПДД, не находится ли на момент оформления сделки в алкогольном или наркотическом опьянении, не имеет ли иных ограничений);
• соблюдение установленной формы сделки (достаточно обычной письменной формы, с последующей регистрацией права собственности в Росреестре);
• свобода воли - стороны осознанно и без принуждения принимают решение о совершении сделки, заинтересованные лица добровольно дают разрешение на ее совершение;
• сделка не нарушает требований закона, не ущемляет прав третьих лиц;
• сделка не носит неправомерного (противозаконного) характера;
• все документы оформлены надлежащим образом, являются подлинными. Договор купли-продажи недвижимости в соответствии со ст. 454 ГК РФ должен содержать существенные условия: предмет договора (непосредственно обязанность продавца по передаче конкретной квартиры, расположенной по N-ому адресу с N-ми условиями, и принятие этой квартиры покупателем), цена договора (определяется или твердая сумма, или четкий порядок ее определения) .

Помните, в случае отсутствия в договоре этих условий, договор будет признан незаключенным.

Оформление покупки квартиры вне зависимости от того, кто является продавцом, идет по схожему алгоритму.

Определяется доступное количество денежных средств, выбирается подходящая квартира. Обязательно на данном этапе нужно проверить юридическую чистоту сделок: выяснить, сколько собственников владеют квартирой, все ли они дееспособные, сколько человек прописано, нет ли среди прописанных осужденных или психологически нездоровых людей, есть ли в числе собственников дети, могут ли оспорить право на владение квартирой наследники и так далее.

Часть из этих вопросов отпадает сама собой, когда покупатель изучает документы, а все остальные следует обязательно задать продавцу или риэлтору.

С продавцом заключается предварительный договор купли-продажи или, к примеру, договор о долевом участии – словом, договор об обязательстве впоследствии совершить основную сделку, возможна передача аванса. Аванс нужно передавать лично продавцу, а не посреднику, иначе можно попасться на уловки мошенников.

Стороны готовят необходимый пакет документов, покупатель получает в свое распоряжение нужную сумму денег. Ожидается завершение всех других процедур, например, окончание строительства (если квартира приобретается в новостройке) или ожидание решения органа опеки и попечительства, если собственниками жилплощади являются дети.

Порядок оформления покупки квартиры завершается заключением основного договора купли-продажи, подписание акта приема-передачи и других документов, если это необходимо. Основной договор купли-продажи подписывается всеми сторонами, участвующими в сделки, лично, в присутствии друг друга. Нелишним будет еще раз перечитать пункты этого документа, чтобы избежать недоразумений в будущем.

Сдача документов на государственную регистрацию права (через отделение Регистрационной палаты или Многофункционального центра обслуживания населения).

Получение документов после окончания госрегистрации и окончательный расчет сторон.

В зависимости от обстоятельства алгоритм может несколько трансформироваться, но общая последовательность действий такова. На каждом этапе необходимо тщательно контролировать ход сделки, особенно, если она совершается при участии посредников (риэлторов).

О рисках при покупке рассказывается ниже.

Переоформление квартиры при покупке

Как переоформить квартиру при покупке? В первую очередь необходимо предпринять нижеизложенные шаги.

Обратиться в жилищную контору по старому месту жительства и получить выписку. С этим документом, паспортом, свидетельством о регистрации собственности, актом приема-передачи следует обратиться в жилконтору по новому месту жительства, заключить новый договор на оказание коммунальных услуг.

Мужчинам призывного возраста (с 18 до 27 лет) нужно обратиться в военкомат с аналогичным пакетом документов для соблюдения порядка воинского учета.

В течение 7 дней после переезда на новое место жительства нужно обратиться в отделение федеральной миграционной службы для смены регистрации. Обычно возможна одновременная подача заявления о смене места постоянной регистрации и заключение нового договора об оказании коммунальных услуг в жилищной конторе.

Переоформление всех остальных лицевых счетов на обслуживание: домофона, почтового ящика, газа и так далее в соответствующих организациях.

Везде потребуется предоставить: паспорта собственников, документы на квартиру и копии этих документов.
Кроме того, после приобретения квартиры у покупателя возникает право обратиться в налоговую службу для оформления налогового вычета в пределах 2 миллионов рублей, если он ранее не воспользовался им.

Куда подаются документы?

Где оформить куплю-продажу квартиры? Для этого необходимо обратиться в соответствующие органы.

Подписание кредитного договора на покупку квартиры происходит в отделении того банка, где оформляется заем.

Составление договора купли-продажи может происходить в трех местах: в Регистрационной палате по образцу, самостоятельно в домашних условиях или у юриста. Если сделка простая и не предполагает наличия осложнений в виде несовершеннолетних собственников, выделения долей, оформления кредитов и так далее, то договор можно составить и самим, либо взять образец в Регпалате. Если же договор будет сложным, то нужно обратиться к специалисту.

Подписание договора купли-продажи и акта приема-передачи происходит в Регистрационной палате или Многофункциональном центре при сдаче документов на государственную регистрацию.

Документы оформляемые при покупке квартиры получают в Регистрационной палате вне зависимости от того, куда они сдавались.

Окончательный расчет происходит так и вот месте, как это прописано в договоре. Если это банковский заем, то в банке, если личные средства – то в любом удобном месте. Передачу денег необходимо удостоверить распиской, желательно в присутствии свидетелей, которые тоже ставят свою подпись на документе.

Перечень документов

Необходимо произвести оформление документов при покупке квартиры:

• заявление о госрегистрации сделки;
• подписанный всеми сторонами договор купли-продажи и акт приема-передачи;
• кадастровый паспорт, поэтажный план дома, экспликация квартиры (технический паспорт из БТИ);
• квитанция об уплате госпошлины;
• копии паспортов всех человек, участвующих в сделки, или копии учредительных документов, если в сделке участвует юридическое лицо;
• нотариально заверенная доверенность, если вместо одного участника сделки выступает его представитель.

Иногда государственный регистратор может запросить и другие документы, которые понадобятся для завершения процедуры:

• кредитный договор с банком;
• согласие собственников (если продается коммунальная квартира);
• согласие супруги / супруга;
• свидетельства о рождении детей или документы об установлении отцовства, разрешение органов опеки и попечительства (если в сделке участвуют дети);
• копия решения суда о признании одного из участников сделки недееспособным или ограничено дееспособным и так далее.

Документы могут быть запрошены в момент подачи заявления, но чаще всего регистратор связывается с заявителем на этапе проверки законности сделки. Бывает, что допускаются ошибки в договоре или в заявлении. Тогда их необходимо перепечатать или переписать и заново подписать.

Сроки

Стандартный срок регистрации, если документы подана через Регистрационную палату – 14 дней. В случае, если документы сданы через Многофункциональный центр, то срок сокращается наполовину – до 7 дней.

В исключительных случаях возможно сокращение времени регистрации до 3-5 дней, если, к примеру, продавец квартиры уезжает в другую местность на продолжительный срок.

В таком случае потребуется:

• написать заявление на имя начальника отдела Регпалаты с просьбой ускорить регистрацию сделки и указанием причины;
• приложить к заявлению доказательства: например, билет на самолет или поезд, в котором указанная дата наступает раньше, чем подходит срок регистрации;
• сдать заявление секретарю и убедиться, что оно зарегистрировано и попадет на стол начальнику.

Нюансы

Нюансов при совершении такой значимой сделки множество. Имеет смысл упомянуть о самых распространенных особенностях этой процедуры.

При покупке квартиры у застройщика нужно тщательно проверить все документы, убедиться, что у него имеется разрешение на строительство, что он арендовал или приобрел землю под новостройкой на законных основаниях и что он уполномочен продавать недостроенное жилье.

При оформлении покупки квартиры в ипотеку нужно сначала обратиться в банк и получить одобрение на необходимую сумму. Иногда бывают неприятные сюрпризы, когда, казалось бы, при соблюдении всех требований банк отказывает в выдаче займа, и сделку приходится расторгать в последний момент.

При передаче задатка нужно составить предварительный договор купли-продажи, в котором нужно полно описать предмет продажи (квартиру), привести паспортные данные продавца и покупателю, точную сумму будущей сделки, сроки, штрафные санкции при нарушении условий договора.

Если от имени продавца действует посредник, то у него должна быть правильно оформленная доверенность. В таком случае в договор включаются данные не самого продавца, а его доверителя с указанием персональных данных этого лица и документа, на основании которого тот действует.

Иногда продавец просит в договоре указать более низкую цену, чем та, которая передана фактически. Обычно это делается с целью избежать уплаты налогов. Дело покупателя – соглашаться ли на это предложение. Ведь если ситуация обратиться не в его пользу, и придется обратиться в суд, то с продавца удастся взыскать назад только ту сумму, которая указана в договоре.

Проверить чистоту сделки можно не только на основании документов на квартиру и слов продавца или риэлторов. Квартиру можно проверить, отправив запрос в Росреестр или бюро технической инвентаризации (БТИ). Следует обратить особенное внимание на правильность оформления всех документов, если:

• в числе собственников – дети до 18 лет, недееспособные, находящиеся в местах заключения, пропавшие без вести;
• квартира находится под залогом или под арестом;
• квартира приобретена по материнскому капиталу;
• в квартире произведена перепланировка (она обязательно должна быть узаконена);
• квартира находится не в долевой, а совместной собственности;
• квартира получена по наследству (могут объявиться неизвестные ранее наследники, и они при соблюдении ряда условий вполне могут отсудить квартиру).

Процедура оформление покупки квартиры с виду проста, но скрывает под собой множество подводных камней. Если правильно подготовить документы и консультироваться со специалистами, можно избежать большинства сложностей.

А если дело дойдет до разбирательства с продавцом или регистратором, который на незаконных основаниях отказывается выполнять свои обязанности, то всегда можно обратиться в суд для защиты своих интересов.

Какую форму договора выбрать при приобретении квартиры?

Критика эксперта-юриста

Хочу отметить, что название статьи посвящено порядку оформления договора купли-продажи жилого помещения. Договор долевого участия является самостоятельным договором и никакого отношения к купле-продажи не имеет. Закон четко разграничивает эти два виды договоров.

Предметом купли-продажи является передача покупателю определенной (существующей) квартиры , которая имеет адрес, кадастровый номер, точную площадь.
Предметом договора долевого участия является инвестирование (вложение) денежных средств в долевое строительство (часто как такового объекта еще не существует). В этом случае квартира передается после ввода дома в эксплуатацию, получения паспорта БТИ. То есть на момент заключения договора точные данные “продаваемой” квартиры еще неизвестны.

Раздел “Покупка квартиры: оформление сделки»

Оформление покупки квартиры, т.е. договора купли-продажи заканчивается моментом гос.регистрации этого договора. Ч.2 ст.558 ГК РФ гласит, что отсутствие гос.регистрации договора купли-продажи влечет признание сделки незаключенной.

То есть сделки юридически как бы и ни существовало (хорошо здесь сделать ссылку на статью, объясняющую чем отличаются недействительные и незаключенные сделки. Многие постоянно путают их).

Раздел “Покупка квартиры: оформление сделки»

А что насчет конституционного права иметь представителя? Практически любой договор (например, кроме брачного) может быть подписан лично или законным представителем.

Необязательно, что договор должен быть подписан в присутствии друг друга. Договор можно подписывать и раздельно. Данный факт не влияет на признание сделки недействительной. Единственно в случае раздельного подписания, покупатель должен удостовериться, что договор подписан уполномоченным лицом.

Раздел “Куда подаются документы”

Итоговый документ о регистрации права собственности можно получить 2 способами:

1. в офисах Росреестра;
2. через выездное обслуживание Росреестра.

Раздел “Нюансы”

Автор пишет: “При передаче задатка нужно составить предварительный договор купли-продажи, в котором нужно полно описать предмет продажи (квартиру), привести паспортные данные продавца и покупателю, точную сумму будущей сделки, сроки, штрафные санкции при нарушении условий договора”.

При передаче задатка или аванса необязательно составлять предварительный договор, можно сразу подписать договор купли-продажи.

Важно, чтобы в договоре были прописаны существенные условия:

1. данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю;
2. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;
3. цена, за продаваемый объект недвижимости;
4. если после продажи недвижимости, в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры, проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым после его приобретения покупателем, необходимо указать перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (этот пункт особенно актуален если продается доля, т.е. часть жилого помещения).

При отсутствии существенных условий в договоре, этот договор считается незаключенным, т.к. он не согласован сторонами.