31.01.202327.05.2017

Jednym z najważniejszych dokumentów w zarządzaniu budynkiem mieszkalnym przez organizację zarządzającą jest umowa o zarządzanie. To on określa relacje między właścicielem a organizacją zarządzającą, prawa i obowiązki każdej ze stron. Oczywiście umowa o zarządzanie budynkiem mieszkalnym nie powinna odbiegać od obowiązujących przepisów, jednak aby uniknąć sytuacji, w których organizacja zarządzająca nie wywiązuje się ze swoich bezpośrednich obowiązków, konieczne jest zapoznanie się z nią przed jej podpisaniem.

Wzór umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym

Wzorowej umowy o zarządzanie apartamentowcem będą potrzebować zarówno właściciele, którzy będą chcieli porównać naszą próbkę z umową, na podstawie której spółka obecnie zarządza budynkiem mieszkalnym, członkowie rady apartamentowca, którzy zamierzają zawrzeć zarząd umowy z organizacją zarządzającą oraz nowe organizacje zarządzające, które dopiero zaczynają działać.

pod adresem: miasto, ulica __________________________________, budynek nr ____

„___” ________________ 20___

OOO UDO, OGRN, NIP, zwana dalej „Spółką Zarządzającą”, reprezentowana przez dyrektorzy. , działającą na podstawie Statutu, oraz obywatelem ___________________________________________, paszport serii ___________________________ Nr ____________________ wydany przez "___" ___________________, ________________________________ kod podziału ____________________________, właściciel lokalu mieszkalnego - lokal nr ______________________________ w budynku mieszkalnym pod adresem: g ., ul. ___________________, zm. ______, działając na podstawie zaświadczenia o wpisie do rejestru własności nr __________________________ z dnia „___” ______________, wystawionego przez __________________________________________________________, zawarły niniejszą Umowę o zarządzanie budynkiem mieszkalnym.

Postanowienia ogólne

1.1. Niniejsza Umowa zostaje zawarta na podstawie art. 162 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, decyzje Walnego Zgromadzenia Właścicieli Domów Mieszkalnych z dnia „____” ________________ 20___

1.2. Warunki niniejszej Umowy ustalane są przez zgromadzenie właścicieli budynku mieszkalnego i są takie same dla wszystkich właścicieli lokalu.

2. Terminy użyte w Umowie

Właściciel jest podmiotem prawa cywilnego, posiadającym na mocy prawa własności ______-pokojowe mieszkanie nr _____, o łącznej powierzchni ______ m2, w tym część mieszkalna ______ m2, o pow. adres: miasto, ulica ____________________, nr domu ____.

Skład majątku- mienie wspólne budynku mieszkalnego przeznaczone do obsługi więcej niż jednego pomieszczenia w tym domu, w tym pomieszczenia w tym domu niebędące częścią mieszkań i lokali niemieszkalnych, a mianowicie: podesty i klatki międzymieszkaniowe, schody, windy, winda oraz inne szyby, korytarze, podłogi techniczne, strychy, piwnice, w których znajduje się komunikacja inżynierska i inne urządzenia obsługujące więcej niż jedno pomieszczenie w tym domu (piwnice techniczne), a także dachy otaczające konstrukcje nośne i nienośne tego domu , mechaniczne, elektryczne, sanitarne i inne, znajdujące się w tym domu na zewnątrz lub wewnątrz lokalu i obsługujące więcej niż jeden lokal, działka, na której znajduje się ten dom, wraz z elementami małej architektury i krajobrazu oraz innymi przedmiotami przeznaczonymi do konserwacji, eksploatacji i ulepszania tego domu położonego na wskazanej działce.

Udział we współwłasności wspólnej nieruchomości w budynku mieszkalnym(udział Właściciela lokalu w tym domu) - udział określony stosunkiem powierzchni całkowitej wskazanego lokalu do sumy powierzchni wszystkich lokali w danym domu.

Całkowita powierzchnia mieszkalna składa się z sumy powierzchni wszystkich części takich lokali, w tym powierzchni pomieszczeń pomocniczych przeznaczonych na zaspokojenie potrzeb domowych obywateli i innych potrzeb związanych z zamieszkiwaniem w dzielnicy mieszkalnej, z wyjątkiem balkonów, loggii, werand i tarasy.

Udział we wspólności majątkowej w mieszkaniu komunalnym właściciela pokoju w tym mieszkaniu- udział określony stosunkiem powierzchni całkowitej wskazanego pokoju do sumy powierzchni wszystkich pomieszczeń w tym mieszkaniu.

Udział we współwłasności nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym właściciela pokoju w lokalu komunalnym znajdującym się w tym domu - udział określony przez stosunek sumy powierzchni całkowitej określonego pokoju i powierzchni udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej w lokalu komunalnym do sumy powierzchni wszystkich lokali w tym domu.

Użyteczności publicznej- zaopatrzenie w zimną i ciepłą wodę, ogrzewanie, odprowadzanie wody, dostarczanie energii elektrycznej, dostarczanie gazu, wywóz i wywóz nieczystości stałych na wysypisko miejskie.

sprzątanie mienia wspólnego budynku mieszkalnego, w tym piwnicy, strychu, wejścia, podestów i korytarzy, dachu, windy (ewentowych);
utrzymanie przyległego terytorium (sprzątanie, ogrodnictwo, kształtowanie terenu działki);
konserwacja łączności i sprzętu związanego ze wspólną własnością budynku mieszkalnego;
konserwacja elementów konstrukcyjnych budynku mieszkalnego;
konserwacja urządzeń technicznych, w tym wind i liczników wspólnych domu, a także pomieszczeń technicznych budynku mieszkalnego.

Bieżąca naprawa wspólnej własności budynku mieszkalnego - zestaw napraw i środków organizacyjno-technicznych w okresie normalnej eksploatacji w celu wyeliminowania awarii (przywrócenia wydajności) elementów, wyposażenia, systemów technicznych budynku mieszkalnego w celu utrzymania wydajność komunikacji, sprzętu, struktur. Obejmuje:

bieżąca naprawa urządzeń ogólnosanitarnych;
bieżąca naprawa urządzeń elektrycznych;
bieżąca naprawa elementów konstrukcyjnych budynku mieszkalnego i przyległego terenu;
konserwacja urządzeń technicznych (windy, alarmy przeciwpożarowe itp.).

3. Przedmiot Umowy

3.1. Właściciel zleca, a Spółka Zarządzająca zobowiązuje się świadczyć usługi i wykonywać prace związane z należytym utrzymaniem i naprawą majątku wspólnego w budynku mieszkalnym pod adresem: Saratów, ul. __________________, zm. ___ _, dostarczania mediów niezbędnych do zapewnienia normalnego funkcjonowania mieszkania (lokalu) będącego własnością Właściciela i znajdującego się we wskazanym budynku mieszkalnym, wykonywania innych czynności zmierzających do realizacji celów zarządzania apartamentowcem.

3.2. Skład majątku wspólnego budynku mieszkalnego i terenu wokół domu, w odniesieniu do którego będzie prowadzony zarząd, jest wskazany w Paszporcie Technicznym dla budynku z dnia „____” ____ 20__.

3.3. Właściciel zobowiązuje się płacić za usługi Spółki Zarządzającej w sposób określony w niniejszej Umowie.

4. Prawa i obowiązki Stron

4.1. Spółka zarządzająca zobowiązuje się:

4.1.1. Zarządzać budynkiem mieszkalnym zgodnie z warunkami niniejszej Umowy i obowiązującym prawem.

4.1.2. Samodzielnie lub przy udziale innych osób prawnych i specjalistów posiadających niezbędne umiejętności, sprzęt, certyfikaty, licencje i inne zezwolenia, organizować świadczenie usług publicznych, konserwację i bieżące naprawy mienia wspólnego budynku mieszkalnego zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

4.1.3. Reprezentowanie interesów Właściciela w przedmiocie Umowy, w tym zawierania we własnym imieniu ale w interesie Właścicieli Umów zmierzających do realizacji celów niniejszej Umowy, we wszystkich organizacjach, przedsiębiorstwach i instytucjach jakiejkolwiek organizacji i prawa formy i poziomy.

4.1.4. Prowadzenie i przechowywanie dokumentacji technicznej (baz danych) budynku mieszkalnego, własnego sprzętu inżynieryjnego i wyposażenia domu, a także dokumentacji księgowej, statystycznej, ekonomiczno-finansowej oraz obliczeń związanych z realizacją Umowy. Na żądanie Właściciela zapoznać go z warunkami transakcji dokonywanych przez Spółkę Zarządzającą w ramach realizacji Umowy.

4.1.5. Systematycznie przeprowadzaj przeglądy techniczne budynku mieszkalnego i dopasowuj bazy danych odzwierciedlające stan domu, zgodnie z wynikami przeglądu.

4.1.6. Opracowywanie planów pracy i usług w zakresie utrzymania, bieżących napraw nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego. Wykaz prac i usług związanych z utrzymaniem i naprawą wspólnej własności budynku mieszkalnego określa niniejsza Umowa. Częstotliwość pracy określa ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej. Inne decyzje dotyczące wykonania tych prac i usług mogą zostać podjęte na walnym zgromadzeniu Właścicieli iw porozumieniu ze Spółką Zarządzającą, ustalonym w dodatkowej umowie do niniejszej Umowy podpisanej przez obie Strony.

4.1.7. Zapewnij konsumentom usługi użyteczności publicznej o ustalonym poziomie, jakości, w ilości odpowiadającej ustalonym standardom konsumpcji.

4.1.8. Zapewnienie pogotowia ratunkowego kierownictwu budynku mieszkalnego.

4.1.9. Rozpatrywać wnioski, wnioski i skargi Właścicieli budynku mieszkalnego i podejmować odpowiednie działania w terminach do tego ustalonych, uwzględniając Umowę.

4.1.10. Zawiadomić Właściciela o zmianie trybu i warunków utrzymania i utrzymania budynku mieszkalnego objętego Umową poprzez wywieszenie stosownej informacji na tablicach informacyjnych budynku nie później niż na tydzień przed wyżej wymienionymi zdarzeniami.

4.1.11. Poinformować Właściciela na piśmie o zmianach wysokości ustalonych opłat, kosztów mediów:

- osoby fizyczne - nie później niż na trzydzieści dni przed terminem złożenia dokumentów płatniczych, na podstawie których będą dokonywane płatności w innej wysokości;

— osoby prawne – w ciągu 10 dni roboczych od daty przyjęcia nowych taryf.

4.1.12. Dokonywać rozliczeń międzyokresowych płatności ustalonych w Umowie, zapewniając wystawienie faktury przed 10-tym dniem miesiąca następującego po miesiącu, który upłynął.

4.1.13. Do pobierania płatności określonych w Umowie.

4.1.14. Rozpatrywanie wszelkich roszczeń Właściciela związanych z wykonywaniem Umów zawartych przez Spółkę Zarządzającą z osobami trzecimi i rozwiązywanie powstałych sytuacji konfliktowych.

4.1.15. Udzielanie Właścicielom i Właścicielom lokali informacji o numerach telefonów alarmowych.

4.1.16. Zorganizuj pracę w celu wyeliminowania wypadków w tym budynku mieszkalnym.

4.1.17. Zacznij wypełniać swoje zobowiązania wynikające z Umowy od momentu jej wejścia w życie.

4.1.18. Dostarczyć sprawozdanie z realizacji Umowy o zarządzanie za dany rok w drugim kwartale następnego roku.

4.2. Spółka zarządzająca ma prawo:

4.2.1. Samodzielnie określić procedurę i sposób wykonywania prac związanych z zarządzaniem budynkiem mieszkalnym, angażować organizacje zewnętrzne, które posiadają niezbędne umiejętności, sprzęt, certyfikaty, licencje i inne zezwolenia do prowadzenia prac związanych z utrzymaniem i bieżącym remontem nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego.

4.2.2. Organizowanie i przeprowadzanie kontroli stanu technicznego instalacji uzbrojenia na terenie Właściciela.

4.2.3. Jeżeli Właściciel nie dostarczy do końca bieżącego miesiąca danych o odczytach liczników w lokalu należącym do Właściciela, oblicz kwotę płatności za usługi według standardów zatwierdzonych w mieście Saratów, a następnie przelicz koszty usług po przekazaniu przez właściciela informacji o wskazaniach liczników.

4.2.4. Zorganizuj weryfikację poprawności rozliczania zużycia zasobów zgodnie z odczytami urządzeń pomiarowych. W przypadku rozbieżności pomiędzy danymi podanymi przez Właściciela, należy przeliczyć kwotę zapłaty za świadczone usługi na podstawie rzeczywistych wskazań urządzeń pomiarowych.

4.2.5. Sprawdź działanie zainstalowanych urządzeń pomiarowych i bezpieczeństwo plomb.

4.2.6. Zaprzestania świadczenia usług na podstawie Umowy w przypadku zwłoki Właściciela z zapłatą za świadczone usługi powyżej trzech miesięcy lub naruszenia innych wymagań Umowy.

4.2.7. Sprawdź przestrzeganie przez Właściciela wymagań określonych w Umowie.

4.2.8. Aby skorzystać z innych praw przewidzianych w obowiązujących przepisach, o których mowa w uprawnieniach Spółki Zarządzającej.

4.2.9. Odbierz od Właściciela w określony sposób dług z tytułu zapłaty za usługi wynikające z Umowy.

4.3. Właściciel zobowiązuje się:

4.3.1. Płacić za usługi świadczone w ramach Umowy terminowo iw ustalony sposób. Zwrócić Spółce Zarządzającej koszty związane z wykonaniem Umowy. Wydatki te są uwzględnione na fakturze wystawionej przez Spółkę Zarządzającą na opłacenie usług. Dokonując odpowiednich płatności, kieruj się procedurą i warunkami Umowy zatwierdzonej przez Spółkę Zarządzającą.

4.3.2. Opłata za wywóz odpadów wielkogabarytowych i budowlanych przekraczająca ustalone opłaty.

4.3.3. Przyznać Spółce Zarządzającej prawo do reprezentowania interesów Właściciela w przedmiocie Umowy (w tym zawierania Umów mających na celu realizację celów Umowy i nienaruszających interesów majątkowych Właścicieli) we wszystkich organizacjach.

4.3.4. Przestrzegać przewidzianych prawem wymagań sanitarno-higienicznych, środowiskowych, architektoniczno-urbanistycznych, przeciwpożarowych i eksploatacyjnych.

4.3.5. Należy terminowo przekazywać Spółce zarządzającej następujące informacje:

— od liczby obywateli zamieszkujących lokal (lokale) wraz z Właścicielem oraz czy osoby zameldowane w lokalu mają uprawnienia do naliczania opłat za usługi w ramach Umowy. W przypadku braku tych danych wszystkie obliczenia dokonywane są na podstawie standardowej liczby mieszkańców.

— o zmianie Właściciela. Poinformuj Spółkę zarządzającą o swoim pełnym imieniu i nazwisku. nowego Właściciela oraz datę objęcia władzy przez nowego Właściciela. Przedłożyć Spółce Zarządzającej Umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego, najmu, dzierżawy i inne dokumenty potwierdzające zmianę właściciela lub właściciela.

4.3.6. Zapewnić dostęp do należących do niego lokali przedstawicielom Spółki Zarządzającej, a także organizacjom zapewniającym mieszkania i usługi komunalne w budynku mieszkalnym w celu kontroli urządzeń pomiarowych i kontrolnych, a także w celu wykonania niezbędnych napraw wspólnej własności mieszkania budować i pracować nad eliminacją wypadków.

4.3.7. Nie instalować, nie podłączać ani nie używać urządzeń i maszyn elektrycznych o mocy przekraczającej możliwości techniczne wewnętrznej sieci elektrycznej, dodatkowych sekcji urządzeń grzewczych, zaworów kontrolnych i odcinających bez zgody Spółki Zarządzającej. Nie należy również podłączać ani używać urządzeń i sprzętu gospodarstwa domowego, w tym indywidualnych urządzeń do uzdatniania wody, które nie posiadają paszportów technicznych (certyfikatów), nie spełniają wymogów bezpieczeństwa eksploatacji oraz norm sanitarno-higienicznych bez zgody Spółki Zarządzającej. Nie instaluj zdalnych jednostek systemów klimatyzacji na elewacji budynku mieszkalnego bez zgody Spółki Zarządzającej.

4.3.8. Terminowo powiadamiać Spółkę Zarządzającą o stwierdzonych awariach, które uniemożliwiają świadczenie usług Właścicielowi na podstawie Umowy.

4.3.9. Nie należy ponownie wyposażać wewnętrznych sieci inżynieryjnych bez zgody Spółki zarządzającej.

4.3.10. Nie naruszać obowiązujących schematów rozliczania usług, w tym niepodejmowania działań związanych ze zrywaniem plomb liczników, zmianą ich lokalizacji w sieciach inżynierskich oraz demontażem bez zgody Spółki Zarządzającej.

4.3.11. Terminowo sprawdzaj urządzenia pomiarowe. Do obliczania rachunków za media dostarczane są tylko dane z zaufanych urządzeń pomiarowych. Jeżeli urządzenie pomiarowe nie zostanie zweryfikowane, przyjmuje się, że wielkość zużycia mediów jest równa normom zużycia ustalonym na terytorium Saratowa w sposób określony przez Rząd Federacji Rosyjskiej.

4.3.12. Nie spuszczać wody z instalacji i urządzeń grzewczych.

4.3.13. Zapoznanie wszystkich pełnosprawnych obywateli współmieszkających lub korzystających z lokalu będącego własnością Właściciela z warunkami Umowy.

4.3.14. Nie należy podejmować działań związanych z odłączeniem budynku mieszkalnego od dostaw energii elektrycznej, wody, gazu i ciepła.

4.3.15. Dostarczyć Spółce zarządzającej odczyty liczników w ustalonych terminach.

4.3.16. Wykonywać inne obowiązki określone w obowiązujących ustawowych i wykonawczych aktach prawnych Federacji Rosyjskiej, władz regionalnych i lokalnych w związku z niniejszą Umową.

4.3.17. Wykonując prace ogólnobudowlane, instalacyjne i wykończeniowe podczas przebudowy i reorganizacji lokalu należącego do Właściciela, należy ściśle kierować się Kodeksem mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej i obowiązującymi przepisami.

4.3.18. W przypadku konieczności wykonania przez Spółkę Zarządzającą prac i usług niewymienionych w Umowie, w tym związanych z usuwaniem skutków wypadków powstałych z winy Właściciela lub w związku z naruszeniem przez Właściciela niniejszej Umowy, , , , , , , prace te są wykonywane na koszt Właściciela.

4.4. Właściciel ma prawo:

4.4.1. W przypadku pilnej potrzeby należy zwrócić się do Spółki Zarządzającej z wnioskiem o czasowe wstrzymanie dostaw wody, energii elektrycznej i ogrzewania do budynku mieszkalnego.

4.4.2. Żądać, zgodnie z przepisami obowiązującymi w mieście Saratów, ponownego przeliczenia kwoty opłaty za określone rodzaje usług, obliczonej na podstawie norm zużycia, w przypadku czasowej nieobecności (ale nie krótszej niż miesiąc) ) jednego, kilku lub wszystkich użytkowników lokalu mieszkalnego będącego własnością Właściciela, pod warunkiem przedłożenia dokumentów uzupełniających w ustalonej formie.

4.4.3. Żądania, zgodnie z ustaloną procedurą, przeliczenia przez Spółkę Zarządzającą płatności za usługi w ramach Umowy, z wyjątkiem usług zarządzania, z powodu niezgodności usług z wykazem, składem i częstotliwością pracy (usług).

4.4.4. Korzystaj z innych praw przewidzianych w obowiązujących regulacyjnych aktach prawnych Federacji Rosyjskiej w związku z niniejszą Umową.

5. Cena i tryb płatności

5.1. Właściciel płaci w ramach Umowy za następujące usługi:

media (ciepło, ciepła woda, zimna woda, kanalizacja, energia elektryczna, gaz, wywóz i wywóz nieczystości stałych na wysypisko miejskie);
utrzymanie majątku wspólnego budynku mieszkalnego;
bieżący remont nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego;
zarządzanie apartamentowcem.

5.2. Odpłatność za usługi konserwacji i napraw bieżących wynikające z Umowy ustala się w wysokości zapewniającej utrzymanie mienia wspólnego w budynku mieszkalnym, zgodnie z aktualnym wykazem, składem i częstotliwością prac (usług) określonych w ust.

5.3. Wysokość wynagrodzenia za usługi utrzymania i bieżących napraw nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego ustala się na walnym zgromadzeniu właścicieli domu, uwzględniając propozycje Spółki Zarządzającej. Jeżeli właściciele lokali na swoim walnym zgromadzeniu nie podjęli decyzji o ustaleniu wysokości opłaty za utrzymanie i remont lokalu, taką kwotę ustala organ samorządu terytorialnego miasta Saratów.

5.4. Kwota opłat za media jest obliczana przez Spółkę Zarządzającą jako iloczyn opłat ustalonych przez administrację i ilości zużytych zasobów zgodnie z odczytami liczników. W przypadku braku urządzeń pomiarowych lub korzystania z niezweryfikowanych urządzeń pomiarowych przyjmuje się, że wielkość zużycia mediów jest równa normom zużycia określonym przez rząd Federacji Rosyjskiej.

5.5. Zapłata przez Właściciela za usługi świadczone w ramach Umowy odbywa się na podstawie faktur-zawiadomień wystawionych przez Spółkę Zarządzającą. Wezwanie wystawione przez Spółkę Zarządzającą wskazuje: kwotę zapłaty za świadczone usługi, kwotę zadłużenia Właściciela z tytułu zapłaty za świadczone usługi za poprzednie okresy, a także wysokość kary ustalonej zgodnie z warunkami porozumienie.

5.6. Świadczenia z tytułu zapłaty za usługi będące przedmiotem Umowy świadczone są zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

5.7. W przypadku zmiany kosztu usług w ramach Umowy, Spółka Zarządzająca przeliczy koszt usług od daty wejścia w życie zmian.

5.8. Termin płatności:

przed 10. dniem miesiąca następującego po upływie terminu ważności – w przypadku osób fizycznych,
przed 15 dniem bieżącego miesiąca na podstawie faktury za przedpłatę - dla osób prawnych.

5.9. Inne warunki wystawiania faktur i terminy ich płatności, tryb naliczania płatności oraz inne warunki niezbędne do prawidłowego ustalenia kwoty płatności za określone usługi są ustalane przez Spółkę Zarządzającą i podawane do wiadomości Właściciela zgodnie z procedury ustanowionej przez Spółkę Zarządzającą.

5.10. W przypadku konieczności wykonania prac i usług nieprzewidzianych w Umowie, Właściciele na walnym zgromadzeniu ustalają wymagany zakres prac (usług), termin rozpoczęcia prac, koszt prac (usług) i płacą je dodatkowo . Kwota zapłaty dla każdego Właściciela jest obliczana na podstawie określonych odliczeń procentowych od ceny zakupu należących do niego nieruchomości znajdujących się w budynku mieszkalnym. Płatność w ustalonym przypadku jest dokonywana przez Właściciela zgodnie z fakturą zaliczkową wystawioną przez Spółkę Zarządzającą, a także dodatkowo zawartą umową na określony zakres prac, która powinna odzwierciedlać: nazwę dodatkowych prac, ich koszt, rachunek bieżący, na który mają zostać przelane środki. Płatność musi być dokonana przez Właściciela nie później niż 10 dni roboczych od daty wystawienia faktury.

5.11. Remonty kapitałowe nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym są przeprowadzane na koszt właścicieli budynku mieszkalnego. Decyzja walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym o pokryciu kosztów remontu budynku mieszkalnego jest podejmowana z uwzględnieniem propozycji Spółki Zarządzającej w sprawie daty rozpoczęcia remontu, wymaganego zakresu prac , koszt materiałów, tryb finansowania remontu, termin zwrotu nakładów i inne propozycje związane z warunkami przeprowadzenia remontu. Obowiązek poniesienia kosztów remontu budynku mieszkalnego dotyczy wszystkich Właścicieli lokalu w tym budynku od chwili powstania prawa własności do lokalu w tym budynku. Z chwilą przeniesienia własności lokalu w budynku mieszkalnym obowiązek zapłaty za remont budynku mieszkalnego przez poprzedniego Właściciela przechodzi na nowego Właściciela.

5.12. Niekorzystanie z lokalu nie jest powodem braku zapłaty za usługi wynikające z Umowy. W przypadku czasowej nieobecności Właściciela opłata za określone rodzaje mediów, obliczona na podstawie norm zużycia, odbywa się z uwzględnieniem przeliczenia opłat za okres czasowej nieobecności Właściciela w sposób zatwierdzony przez Rząd Federacji Rosyjskiej. Nie przeprowadza się przeliczenia opłaty za ogrzewanie, a także za usługi: „zarządzanie”, „utrzymanie części wspólnej budynku mieszkalnego”, „bieżące naprawy nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego”.

6. Obowiązki stron

6.1. Spółka zarządzająca odpowiada za szkody wyrządzone w budynku mieszkalnym w wyniku jej działania lub zaniechania, w wysokości faktycznie wyrządzonej szkody.

6.2. Spółka zarządzająca nie ponosi odpowiedzialności za wszelkiego rodzaju szkody, które powstały nie z jej winy ani z winy jej pracowników.

6.3. Odpowiedzialność za transakcje dokonywane przez Spółkę zarządzającą z osobami trzecimi ponosi wyłącznie Spółka zarządzająca.

6.4. Jeżeli Właściciel naruszy warunki dokonywania płatności określone w punkcie 5 Umowy, Spółka Zarządzająca ma prawo pobrać od niego karę w wysokości 1/300 (jednej trzystu) stopy dyskontowej refinansowania Centralnego Banku Federacji Rosyjskiej za każdy dzień zwłoki w zapłacie od następnego dnia po terminie płatności za dzień faktycznej zapłaty włącznie. Wysokość kary jest wskazana na fakturze wystawianej co miesiąc przez Spółkę Zarządzającą oraz

płatne przez Właściciela jednocześnie z zapłatą za usługi zgodnie z Umową.

6.5. W przypadku naruszenia przez Właściciela obowiązków określonych w Umowie, ten ostatni ponosi odpowiedzialność wobec Spółki Zarządzającej i osób trzecich za wszelkie konsekwencje wynikające z sytuacji awaryjnych i innych.

6.6. Jeżeli Spółka Zarządzająca ujawni fakt, że w mieszkaniu Właściciela mieszkają osoby, które nie są należycie zameldowane w mieszkaniu Właściciela i nie uiszczają za nie opłaty na podstawie Umowy, Spółka Zarządzająca po odpowiedniej kontroli, sporządzeniu aktu i ostrzeżeniu Właściciel, ma prawo dochodzić od niego poniesionych strat na drodze sądowej.

6.7. Jeżeli Właściciel nie powiadomi Spółki Zarządzającej w odpowiednim czasie o zmianie Właściciela i nie przedłoży dokumentów potwierdzających, wówczas zobowiązania wynikające z Umowy pozostają po stronie Właściciela, z którym Umowa została zawarta, do dnia przekazania powyższych informacji .

6.8. Właściciel odpowiada za naruszenie wymagań przeciwpożarowych zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

6.9. Firma zarządzająca odpowiada za organizację i zgodność świadczonych usług z przepisami obowiązującego prawa.

6.10. W przypadku wyrządzenia strat Właścicielowi z winy Spółki Zarządzającej, ta ostatnia ponosi odpowiedzialność zgodnie z obowiązującym prawem.

6.11. W przypadku wygaśnięcia standardowego okresu użytkowania mienia wspólnego budynku mieszkalnego Spółka Zarządzająca nie ponosi odpowiedzialności za jakość usług komunalnych w zakresie parametrów zależnych od stanu technicznego użytkowanych urządzeń oraz jakość świadczenia usług w zakresie utrzymania i bieżących napraw mienia wspólnego budynku mieszkalnego.

6.12. We wszystkich innych przypadkach naruszenia swoich zobowiązań wynikających z Umowy Strony ponoszą odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie swoich zobowiązań wynikających z Umowy zgodnie z obowiązującym ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej.

7. Specjalne warunki

7.1. Wszelkie spory wynikające z Umowy lub w związku z nią strony będą rozstrzygać w drodze negocjacji. Jeżeli strony nie mogą dojść do porozumienia, spory i nieporozumienia rozstrzygane są na drodze sądowej na wniosek jednej ze stron.

7.2. Roszczenia (skargi) z tytułu nieprzestrzegania warunków Umowy są przedstawiane przez Właściciela na piśmie i podlegają obowiązkowej rejestracji w Spółce Zarządzającej.

7.3. Roszczenia (reklamacje) Właściciel może zgłaszać w terminie 2 tygodni od dnia, w którym dowiedział się lub powinien był się dowiedzieć o naruszeniu jego praw. Roszczenia (reklamacje) złożone po upływie tego terminu nie będą rozpatrywane przez Spółkę Zarządzającą.

7.4. Miejsce zawarcia niniejszej umowy: miasto, ulica __________________, zm. ____.

8. Siła wyższa

8.1. W przypadku zaistnienia okoliczności całkowicie lub częściowo uniemożliwiających wykonanie Umowy przez jedną ze stron, a mianowicie pożaru, klęski żywiołowej, wszelkiego rodzaju działań wojennych, zmian w obowiązujących przepisach oraz innych ewentualnych okoliczności siły wyższej niezależnych od stron, terminy wykonania zobowiązań ulegają przedłużeniu o czas, w którym obowiązują te warunki.

8.2. Jeżeli okoliczności siły wyższej trwają dłużej niż dwa miesiące, każda ze stron ma prawo odmówić dalszego wykonywania zobowiązań wynikających z Umowy, a żadna ze stron nie może żądać od drugiej odszkodowania za ewentualne straty.

8.3. Strona, która nie jest w stanie wywiązać się ze swoich zobowiązań wynikających z Umowy, jest zobowiązana do niezwłocznego powiadomienia drugiej strony o wystąpieniu lub ustaniu okoliczności uniemożliwiających wykonanie tych zobowiązań.

9. Czas trwania Umowy

9.1. Umowa została zawarta na okres trzech lat.

9.2. Umowa wchodzi w życie z chwilą jej podpisania przez strony.

9.3. Umowa może zostać rozwiązana:

- jednostronnie z inicjatywy Walnego Zgromadzenia Właścicieli lokalu mieszkalnego w przypadku niewywiązywania się przez Spółkę Zarządzającą z jej obowiązków, pod warunkiem pisemnego zawiadomienia Spółki Zarządzającej przez Właścicieli budynku mieszkalnego 12 miesięcy przed datą rozwiązania umowy;

- jednostronnie z inicjatywy Spółki Zarządzającej, za obowiązkowym powiadomieniem Właścicieli budynku mieszkalnego nie później niż 12 miesięcy przed datą rozwiązania umowy, lub jeżeli budynek mieszkalny, z powodu okoliczności, za które Spółka Zarządzająca nie ponosi odpowiedzialny, okaże się, że znajduje się w stanie nieprzydatnym do użytku zgodnie z jego przeznaczeniem;

- za zgodą stron.

9.4. Zmiana i wypowiedzenie niniejszej Umowy następuje w trybie przewidzianym przepisami prawa.

9.5. W przypadku braku oświadczenia jednej ze stron o rozwiązaniu Umowy z upływem okresu jej obowiązywania, niniejszą Umowę uważa się za przedłużoną na ten sam okres i na tych samych warunkach.

10. Dane stron

Dyrektor OOO UK

__________________/_________________/ _________________________/ /

Wniosek nr 1

do Umowy z dnia „__” ______________ 20__

Wykaz robót, usług związanych z utrzymaniem i bieżącym remontem nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego pod adresem: g., ul. _______________, D. ___

1. Wykaz prac utrzymania mieszkania:

Prace wykonywane podczas oględzin i oględzin technicznych poszczególnych elementów i pomieszczeń domu:

Likwidacja drobnych awarii w ogólnodomowych instalacjach centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej (regulacja kranów trójdrożnych, dławnice, drobne naprawy izolacji termicznej, likwidacja nieszczelności rurociągów, urządzeń i armatury, demontaż, przegląd i czyszczenie kolektorów powietrza) , vantose, kompensatory, zawory regulacyjne, zawory, odkamienianie zaworów odcinających itp.).
Likwidacja drobnych awarii urządzeń elektrycznych w częściach wspólnych (wymiana przepalonych lamp elektrycznych, drobne naprawy instalacji elektrycznej itp.).
Czyszczenie koryta kanalizacyjnego w piwnicy i kondygnacji technicznych.
Kontrola stanu okapów kanalizacyjnych.
Sprawdzenie obecności ciągu w przewodach oddymiających.
Sprawdzenie uziemienia powłoki kabla elektrycznego, pomiar rezystancji izolacji przewodów związanych ze wspólną własnością właścicieli lokali budynku mieszkalnego, zgodnie z PTEEP.
Kontrola alarmów przeciwpożarowych i sprzętu gaśniczego w domach.

Prace wykonane przy przygotowaniu domu do eksploatacji w okresie wiosenno-letnim:

Wzmocnienie rur spustowych, kolanek i lejków.
Rekonserwacja i naprawa systemu nawadniania.
Konserwacja instalacji centralnego ogrzewania.
Naprawa sprzętu dla dzieci i boisk sportowych.

Prace wykonane przy przygotowaniu domu do eksploatacji w okresie jesienno-zimowym:

Wymiana stłuczonych okien i drzwi w częściach wspólnych i obiektach pomocniczych.
Izolacja podłóg na poddaszu.
Izolacja rurociągów na strychach iw piwnicach.
Wzmocnienie i naprawa ogrodzeń attykowych.
Naprawa, regulacja i testowanie instalacji centralnego ogrzewania.
Izolacja i czyszczenie kanałów oddymiających.
Konserwacja systemów nawadniających.
Naprawa i wzmocnienie drzwi wejściowych w wejściach.

Prace wykonywane podczas kontroli cząstkowych:

Sprawdzenie przeciągów w przewodach dymowych i wentylacyjnych.
Konsolidacja przepięć w sieciach ogólnobudowlanych.
Czyszczenie kanalizacji publicznej.
Wypełnianie dławików w zaworach, zasuwach w ogólnych sieciach inżynierii domowej.
Wzmocnienie rurociągów na wspólnych sieciach inżynierii budowlanej w miejscach publicznych.
Sprawdzanie okapów kanalizacyjnych.
Drobna naprawa izolacji.
Rozwiązywanie drobnych problemów z okablowaniem w obszarach wspólnych.

Inne prace:

Regulacja i regulacja instalacji centralnego ogrzewania.
Regulacja i regulacja wentylacji.
Płukanie i próby ciśnieniowe instalacji centralnego ogrzewania.
Kształtowanie terenu, opieka nad terenami zielonymi.
Usuwanie śniegu i lodu z dachów skośnych.
Czyszczenie dachu z gruzu, brudu, liści.
Sprzątanie i sprzątanie okolicy.
Sprzątanie obiektów pomocniczych.
Usuwanie gruzu wielkogabarytowego z budynku i jego usuwanie.
Czyszczenie i płukanie szybów zsypowych odpadów oraz ich zaworów załadunkowych.
Deratyzacja, dezynfekcja piwnic, zsypów na śmieci.
Zimą posypywanie terenów piaskiem.
Czyszczenie kominów i kanałów wentylacyjnych.
Zarządzanie budynkiem mieszkalnym, organizacja pracy przy konserwacji i remoncie domu.

2. Wykaz prac przy bieżącym remoncie części wspólnej domu

eliminacja lokalny deformacje, zbrojenie, renowacja uszkodzonych obszarów fundamentów, produktów wentylacyjnych, zaślepek i wejść do piwnic.
Uszczelnianie spoin (szczeliny międzypłytowe, rysy w murze ścian), uszczelnianie i renowacja elementów architektonicznych, wymiana małych fragmentów poszycia drewnianych ścian zewnętrznych, renowacja muru ścian nośnych.
Częściowa wymiana poszczególnych elementów stropów, uszczelnienie spoin i pęknięć w częściach wspólnych, ich wzmocnienie i malowanie.
Wzmocnienie elementów systemu więźby drewnianej, antyseptyczne i przeciwgorączkowe, usuwanie awarii dachów stalowych, azbestowo-cementowych i innych, wymiana rur spustowych, naprawa hydroizolacji, izolacji i wentylacji.
Wymiana i renowacja poszczególnych elementów (urządzeń), wypełnień okiennych i drzwiowych w miejscach publicznych.
Renowacja lub wymiana poszczególnych odcinków i elementów schodów, balkonów, ganków (parasole, zadaszenia nad wejściami do wejść, piwnic, nad balkonami wyższych kondygnacji).
Wymiana, renowacja wydzielonych fragmentów podłóg w częściach wspólnych.
Renowacja ścian, sufitów, podłóg w wydzielonych strefach w wejściach, pomieszczeniach technicznych, w innych pomieszczeniach pomocniczych ogólnobudowlanych w związku z sytuacjami awaryjnymi (pożar, powódź itp.).
Montaż, wymiana i przywracanie sprawności poszczególnych elementów i części elementów wewnętrznych instalacji centralnego ogrzewania wspólnego domu.
Montaż, wymiana i przywracanie sprawności poszczególnych elementów i części elementów wewnętrznych wspólnych przydomowych instalacji wodociągowych i kanalizacyjnych.
Przywrócenie sprawności systemu zasilania ogólnego domu i urządzeń elektrycznych (z wyłączeniem urządzeń i urządzeń wewnętrznych oraz liczników energii elektrycznej znajdujących się w częściach wspólnych).
Przywrócenie sprawności systemu wentylacji ogólnej domu.
Przywrócenie sprawności urządzeń wentylacyjnych i płuczących zsypów śmieci, pokryw zaworów i urządzeń zasuwowych.
Naprawa i renowacja zniszczonych odcinków chodników, podjazdów, ścieżek ogrodzeniowych i urządzeń sportowych, użytkowych terenów rekreacyjnych, miejsc i wiat na pojemniki na śmieci w granicach terytoriów wyznaczonych pod dom.

Notatka:

Systemy wspólnotowe obejmują:

- piony grzewcze, rozgałęzienia od pionów do urządzeń grzewczych;

- piony urządzeń doprowadzających i odłączających zimną i ciepłą wodę znajdujące się w częściach wspólnych (piwnica, piętro techniczne itp.)

Właściciel: Dyrektor OOO UK:

________________/________________/ _____________________________/ /

Artykuł 162

sprawdzone dzisiaj
kod z dnia 12.01.2019r
weszła w życie 01.03.2005r

Nie ma nowych wersji artykułu, które nie weszły w życie.

Porównaj z wersją artykułu z dnia 01.11.2018 01.09.2014 22.07.2014 19.04.2013 18.06.2011 31.12.2006 01.03.2005

Sztuka. 162 ŻK RF

Odniesienia do art. 162 ZhK RF w poradach prawnych

część 1. artykuł 7.23.3. Kodeks wykroczeń administracyjnych
04.07.2017 , to: a) spełnienie wymagań określonych w części 2.3 art. 161 ŻK RF; b) wykonania obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym, o której mowa w części 2 Sztuka. 162 ŻK RF; c) spełnienie wymagań określonych w części 1 art. 193 ŻK RF. Prowadzenie działalności przedsiębiorczej w zakresie zarządzania budynkiem mieszkalnym z naruszeniem art
Stosunki prawne ze spółką zarządzającą domem.
25.03.2017 Dobry wieczór Allahu. Tak, umowa musi być taka, jak jest w niej zawarta Artykuł 162 LC RF: 1. Umowa o zarządzanie budynkiem mieszkalnym zawierana jest z organizacją zarządzającą, która posiada koncesję na prowadzenie działalności w zakresie zarządzania
Komisja rewizyjna
14.02.2017 budynek mieszkalny, wybrane komisje i inne propozycje w sprawach, których podjęcie decyzji nie jest sprzeczne z niniejszym Kodeksem; Powiedz zgodnie z paragrafem 4 części 3 Artykuł 162 LC RF umowa musi zawierać klauzulę: 4) tryb monitorowania wykonywania przez organizację zarządzającą jej obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie

13.10.2016 upewnij się, że Twoja prośba została zarejestrowana. Jeśli odpowiedź nie zostanie udzielona, napisz skargę do Państwowej Inspekcji Mieszkalnictwa. I zwróć uwagę na Kodeks karny w paragrafie 4 części 3 Artykuł 162 LC RF, gdzie stwierdza się: 3. Umowa o zarządzanie budynkiem mieszkalnym musi wskazywać: 4) tryb monitorowania realizacji przez organizację zarządzającą

12.05.2016 Dobry wieczór Jurij. W części 10 Artykuł 162 LC RF mówi się, że na 30 dni przed rozwiązaniem umowy spółka zarządzająca była zobowiązana do przekazania całej dokumentacji swojemu następcy, czyli innej spółce zarządzającej lub któremukolwiek z właścicieli

08.05.2014 stała gotowość mediów, urządzeń pomiarowych i innych urządzeń, które są częścią wspólnej własności właścicieli budynku mieszkalnego. W Art. 162 ust. 2 LC RF wskazuje się, że zgodnie z umową towarzystwo jest zobowiązane do świadczenia usług i wykonywania prac w zakresie należytego utrzymania i naprawy mienia wspólnego

Płatność za usługi firmy zarządzającej
23.04.2014 spółka zarządzająca jest zobowiązana corocznie, w pierwszym kwartale, do przekazywania właścicielom domów raportu z wykonania warunków umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym. W ust. 1 Artykuł 162 LC RF wskazuje się, że warunki umowy są omawiane i zatwierdzane przez walne zgromadzenie właścicieli przed zawarciem lub przed wprowadzeniem zmian. Umowa może być

19.03.2014 Dobry wieczór Włodzimierzu. Udało się przeczytać zawiadomienie. Artykuł 162 LC RF możliwość jednostronnego rozwiązania umowy o zarządzanie przewidziana jest WYŁĄCZNIE Z INICJATYWY WŁAŚCICIELI. Jednak sama umowa o zarządzanie może

Umowa o zarządzanie jest głównym dokumentem regulującym stosunki między właścicielami lokali w MKD a organizacją, której powierzono obowiązek zarządzania domem i wspólną własnością za opłatą. Przeczytaj o tym, kto zawiera umowę o zarządzanie oraz na jak długo i na jakich warunkach można ją wypowiedzieć.

Formy zagospodarowania budynku mieszkalnego

Niezależnie od wybranej formy zarządzanie domem musi zapewnić należyte utrzymanie majątku wspólnego właścicieli i bezpieczne warunki zamieszkania, a także rozwiązywanie spraw związanych z korzystaniem z majątku wspólnego (ust. 1 art. 161 kpc). LCRF).

Właściciele w dowolnym momencie mogą zmienić sposób zarządzania domem, a decyzja OSS w tej sprawie jest obowiązkowa dla wszystkich właścicieli w MKD (część 3 artykułu 161 RF LC).

Kontrakty pod bezpośrednim zarządem MKD

W przypadku bezpośredniego zarządzania budynkiem mieszkalnym odpowiedzialność za stan mienia wspólnego domu, jego utrzymanie i remonty oraz za świadczenie usług publicznych ponoszą osoby wykonujące odpowiednie prace i świadczące usługi w zgodnie z umowami zawartymi z właścicielami i następującymi regulacyjnymi aktami prawnymi Federacji Rosyjskiej:

Zawierając umowy z organizacjami świadczącymi usługi w zakresie konserwacji i naprawy wspólnej własności MKD, podpisują je wszyscy lub większość właścicieli lokali w domu na podstawie decyzji OSS (część 1 art. 164 RF LC).

Stroną umowy z osobami trzecimi może być również jeden z właścicieli, którym pozostali właściciele lokalu w domu udzielili pełnomocnictw do działania w ich imieniu (część 3 art. 164 LC RF).

Umowa o zarządzanie budynkiem mieszkalnym z właścicielami

Jeśli na walnym zgromadzeniu właściciele wybrali wyspecjalizowaną organizację jako sposób zarządzania domem, wówczas zawierają umowę o zarządzanie budynkiem mieszkalnym z IZ.

Umowa o zarządzanie to umowa zawarta między właścicielami lokali w MKD a organizacją zarządzającą. MA, na polecenie właścicieli, HOA lub LCD, w okresie obowiązywania umowy jest zobowiązany do świadczenia usług za opłatą i prowadzenia prac związanych z należytym utrzymaniem i naprawą wspólnej własności domu.

Ponadto, zgodnie z umową o zarządzanie, IZ musi zapewnić gotowość wewnętrznych systemów inżynieryjnych do świadczenia usług publicznych i świadczenia usług publicznych, jeżeli jest to określone w DU (część 2 artykułu 162 LC RF).

Stronami umowy z organizacją zarządzającą są właściciele, którzy mają ponad 50% głosów ogólnej liczby głosów właścicieli lokali w tym domu (część 1 artykułu 162 LC RF).

Zarówno sami właściciele, jak i przewodniczący rady MKD mogą podpisać umowę, jeśli ma do tego pełnomocnictwo. Umowa jest zawierana na piśmie lub w formie elektronicznej z wykorzystaniem GIS mieszkań i usług komunalnych (część 1 artykułu 162 RF LC).

Umowa o zarządzanie z deweloperem

Umowę o zarządzanie z organizacją mogą zawrzeć nie tylko właściciele, ale także deweloper, który oddał do użytku nowy apartamentowiec.

Do czasu ogłoszenia przez samorząd konkursu organizacji zarządzającej domem lub samych właścicieli na walnym zgromadzeniu wyboru sposobu zagospodarowania, deweloper musi zawrzeć umowę o zarządzanie z wybranym przez siebie IZ. Należy to zrobić w ciągu pięciu dni od daty otrzymania pozwolenia na oddanie domu do użytku (część 14 artykułu 161 LC RF).

Deweloper występuje w tym przypadku jako klient i uzgadnia listę prac i usług oraz wysokość za nie zapłaty. IZ wystawia faktury za swoje usługi w imieniu dewelopera, gdyż jest on właścicielem lokali do czasu przejścia ich na mocy odpowiedniej ustawy na własność współwłaścicieli (klauzula 6 ust. 2 art. 153 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, część 2, art. 8 ustawy federalnej z dnia 30 grudnia 2004 r. Nr 214).

Umowa między deweloperem a organizacją zarządzającą jest zawierana na okres nie dłuższy niż trzy miesiące (klauzula 3, część 5, art. 162 LC RF). W tym okresie gmina ogłasza otwarty konkurs na wybór IZ do zarządzania budynkiem mieszkalnym. Konkurs musi zakończyć się 40 dni po powiadomieniu, a następnie samorząd powiadamia właścicieli o jego wynikach (części 4-5 art. 161 LC RF).

W tym czasie właściciele lokali w nowym budynku oraz współwłaściciele, którzy aktem przeniesienia przyjęli lokal od dewelopera, mogą zwołać walne zgromadzenie właścicieli i wybrać inny sposób zarządzania lub inną organizację zarządzającą zgodnie z art. Sztuka. 44 - 46 ŻK RF.

Ważność umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym

Po zawarciu umowy o zarządzanie IZ jest zobowiązana do rozpoczęcia pracy w ciągu 30 dni (część 7 art. 162 LC RF). Czas trwania umowy uzależniony jest od wybranej przez IZ metody:

Organizację zarządzającą wybierają właściciele na walnym zgromadzeniu - umowa kontrolna zawierana jest na okres od 1 do 5 lat (klauzula 1, część 5, art. 162 LC RF).
IZ otrzymało zarządzanie domem na podstawie wyników przetargu nieograniczonego gminy - okres obowiązywania umowy wynosi od 1 do 3 lat (klauzula 2, część 5, art. 162 RF LC).
Umowa z deweloperem, jak już pisaliśmy, obowiązuje nie dłużej niż trzy miesiące.

Umowa o zarządzanie MKD zawarta na dowolny ze wskazanych okresów ulega automatycznemu przedłużeniu na ten sam okres na tych samych warunkach, jeżeli żadna ze stron nie zadeklarowała jej wypowiedzenia na piśmie (część 6 artykułu 162 LC RF).

Rozwiązanie umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym

Możesz rozwiązać umowę o zarządzanie przed terminem za obopólną zgodą stron zgodnie z wymogami art. 450 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (część 8 artykułu 162 LC RF). Można to zrobić poprzez zainicjowanie walnego zgromadzenia właścicieli lokali w MKD w sprawie zakończenia zdalnego sterowania (część 3, artykuł 161, artykuł LC RF).

Umowa zostaje jednostronnie rozwiązana decyzją sądu, jeżeli jedna ze stron dopuściła się rażącego naruszenia istotnych warunków takiej umowy (część 1 artykułu 450 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Prawo uznaje za istotne naruszenie umowy przez jedną ze stron, w wyniku którego druga strona w wyniku wyrządzonej szkody utraciła to, na co miała prawo liczyć przy zawieraniu umowy (ust. 2 art. 450 Kodeksu Cywilnego Kodeks Federacji Rosyjskiej).

Jeżeli IZ nie wywiąże się z warunków zawartej umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym, wówczas właściciele mają prawo na walnym zgromadzeniu podjąć decyzję o jednostronnym rozwiązaniu umowy. Decyzja jest zatwierdzana większością ogólnej liczby głosów, które wzięły udział w posiedzeniu (część 1 artykułu 46 LC RF). Jednocześnie w OSS wybierany jest nowy UO lub nowy sposób zarządzania domem (część 8.2 artykułu 162 LC RF).

Jednostronne wypowiedzenie umowy o zarządzanie przez IZ

W przypadku zawarcia umowy o zarządzanie z właścicielami na okres jednego roku z warunkiem przedłużenia, IZ w razie potrzeby może jednostronnie rozwiązać umowę. Najważniejsze jest szczegółowe określenie procedury anulowania umowy w umowie: zatwierdzenie szablonu powiadomienia właściciela, sposobów i warunków jego dostarczenia oraz innych ważnych punktów.

W jaki sposób organizacja zarządzająca może rozwiązać umowę o zarządzanie domem

Krótko o głównym

Umowa o zarządzanie budynkiem mieszkalnym to dokument regulujący relacje między organizacją zarządzającą budynkiem a klientem jej usług. Klientem może być:

właściciele lokali w MKD;
HOA, TSN, ZhK, ZhSK lub inna spółdzielnia konsumencka;
deweloper po uzyskaniu pozwolenia na oddanie nowego domu do użytku.

Okres obowiązywania umowy o zarządzanie zależy od tego, w jaki sposób organizacja otrzymała MKD do zarządzania:

decyzją właścicieli lokali w budynku mieszkalnym,
według wyboru budowniczego
według wyników otwartego konkursu organizowanego przez samorząd.

Możesz rozwiązać umowę o zarządzanie za zgodą jej stron lub jednostronnie, udowadniając naruszenie jej istotnych warunków przez jedną ze stron. W takim przypadku IZ będzie musiała udowodnić naruszenia w sądzie. Ale lepiej jest dojść do porozumienia w tej sprawie z właścicielami lokali w MKD, podnosząc kwestię rozwiązania umowy o zarządzanie na walnym zgromadzeniu właścicieli. Prawnie pomoże to w legalnym przeprowadzeniu takiego spotkania.

1. Umowa o zarządzanie budynkiem mieszkalnym zawierana jest z organizacją zarządzającą, której udzielono licencji na prowadzenie działalności w zakresie zarządzania budynkami mieszkalnymi zgodnie z wymogami niniejszego Kodeksu, w formie pisemnej lub elektronicznej przy użyciu systemu poprzez sporządzenie jednego dokumentu podpisanego przez strony. W przypadku wyboru organizacji zarządzającej przez walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, z każdym właścicielem lokalu w takim domu zawierana jest umowa o zarządzanie na warunkach określonych w decyzji tego walnego zgromadzenia. Jednocześnie właściciele lokalu w tym domu, posiadający więcej niż pięćdziesiąt procent głosów ogólnej liczby głosów właścicieli lokalu w tym domu, występują jako jedna ze stron zawieranej umowy. Każdy właściciel lokalu w budynku wielomieszkaniowym samodzielnie wypełnia obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie budynkiem wielomieszkaniowym, w tym obowiązek zapłaty za lokal mieszkalny i media, i nie odpowiada za zobowiązania innych właścicieli lokali w tym budynku.

1.1. W przypadku przewidzianym w części 13 artykułu 161 niniejszego Kodeksu, każda osoba, która po wydaniu pozwolenia na oddanie budynku mieszkalnego do użytku, przyjęła od dewelopera (osoby zapewniającej budowę budynku mieszkalnego) lokalu w tym domu zgodnie z aktem przeniesienia lub innym dokumentem dotyczącym przeniesienia, umowa o zarządzanie budynkiem mieszkalnym. Jednocześnie osoby takie występują jako jedna strona zawartej umowy, jeżeli stanowią więcej niż pięćdziesiąt procent ich ogólnej liczby.

2. Na podstawie umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym jedna ze stron (organizacja zarządzająca) na polecenie drugiej strony (właściciele lokali w budynku mieszkalnym, organy zarządzające spółdzielnią mieszkaniową, organy zarządzające spółdzielni mieszkaniowej lub organy zarządzające innej wyspecjalizowanej spółdzielnia konsumencka, osoba określona w ustępie 6 ustępu 2 artykułu 153 niniejszego Kodeksu lub w przypadku przewidzianym w ustępie 14 artykułu 161 niniejszego Kodeksu, deweloper) w uzgodnionym terminie za wynagrodzeniem zobowiązuje się do wykonania pracy oraz ( lub) świadczyć usługi zarządzania budynkiem mieszkalnym, świadczyć usługi i wykonywać prace związane z należytym utrzymaniem i naprawą części wspólnej nieruchomości w takim domu, świadczyć usługi komunalne właścicielom lokalu w takim domu oraz osobom korzystającym z lokalu w tego domu lub w przypadkach przewidzianych w art. 157 ust. 2 niniejszego Kodeksu zapewniać gotowość systemów inżynierskich, przeprowadzać inne czynności zarządcze mające na celu osiągnięcie celów m.in. działalność w zakresie budownictwa mieszkaniowego.

2.1. Umowa o zarządzanie budynkiem mieszkalnym zawarta w sposób określony w tym artykule musi zostać umieszczona przez organizację zarządzającą w systemie w sposób określony przez federalny organ wykonawczy odpowiedzialny za rozwój i wdrażanie polityki państwa i regulacji prawnych w dziedzinie technologii informatycznych wraz z federalną władzą wykonawczą, która pełni funkcje opracowywania i wdrażania polityki państwa oraz regulacji prawnych w zakresie mieszkalnictwa i usług komunalnych.

3. W umowie o zarządzanie budynkiem mieszkalnym należy wskazać:

1) skład majątku wspólnego budynku mieszkalnego, którym będzie prowadzony zarząd, oraz adres takiego domu;

2) wykaz prac i (lub) usług związanych z zarządzaniem budynkiem mieszkalnym, usługami i pracami związanymi z utrzymaniem i naprawą mienia wspólnego w budynku mieszkalnym, tryb zmiany takiego wykazu, a także wykaz mediów zapewniane przez organizację zarządzającą, z wyjątkiem mediów dostarczanych zgodnie z art. 157 ust. 2 niniejszego Kodeksu;

3) tryb ustalania ceny zamówienia, wysokości opłaty za utrzymanie i remont lokalu mieszkalnego oraz wysokości opłaty za media, a także tryb dokonywania takiej opłaty, z wyjątkiem opłaty za usługi komunalne świadczone zgodnie z art. 157 ust. 2 niniejszego Kodeksu;

4) tryb sprawowania kontroli nad wykonywaniem przez organizację zarządzającą obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie.

4. Warunki umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym są jednakowe dla wszystkich właścicieli lokali w budynku mieszkalnym.

5. Umowa o zarządzanie budynkiem mieszkalnym zostaje zawarta:

1) w przypadku określonym w ustępie 1 niniejszego artykułu, przez okres co najmniej jednego roku, ale nie dłużej niż pięć lat;

2) w przypadkach określonych w art. 161 ust. 4 i 13 niniejszego Kodeksu, na okres nie krótszy niż rok i nie dłuższy niż trzy lata;

3) w przypadku określonym w art. 161 ust. 14 niniejszego Kodeksu przez okres nieprzekraczający trzech miesięcy.

6. W przypadku braku oświadczenia jednej ze stron o rozwiązaniu umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym z końcem okresu jej obowiązywania, umowę taką uważa się za przedłużoną na ten sam okres i na takich samych warunkach, jakie zostały udzielone za taką umową.

7. Organizacja zarządzająca jest zobowiązana do rozpoczęcia realizacji umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym od dnia dokonania zmian w rejestrze licencji podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej w związku z zawarciem umowy o zarządzanie takim domem.

8. Zmiana i (lub) rozwiązanie umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym następuje w trybie przewidzianym przez przepisy prawa cywilnego.

8.1. Właściciele lokali w budynku mieszkalnym mają prawo jednostronnie odmówić zawarcia umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym, zawartej w wyniku przetargu nieograniczonego, o którym mowa w częściach 4 i 13 art. 161 niniejszego Kodeksu, po każdym kolejny rok od dnia zawarcia przedmiotowej umowy, jeżeli przed upływem terminu obowiązywania takiej umowy zgromadzenie wspólników lokalu w budynku wielomieszkaniowym podjęło decyzję o wyborze lub zmianie sposobu zarządzania tym domem.

8.2. Właściciele lokali w budynku mieszkalnym, na podstawie decyzji walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, mają jednostronnie prawo odmówić zawarcia umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym, jeżeli organizacja zarządzająca nie przestrzega z warunkami takiej umowy i podjąć decyzję o wyborze innej organizacji zarządzającej lub o zmianie sposobu zarządzania danymi domowymi.

9. Zarządzanie budynkiem mieszkalnym należącym do spółdzielni mieszkaniowej lub w którym powstała wspólnota właścicieli domów odbywa się z uwzględnieniem przepisów rozdziałów V i VI niniejszego Kodeksu.

10. Organizacja zarządzająca w terminie trzech dni roboczych od dnia rozwiązania umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym jest zobowiązana do przekazania dokumentacji technicznej budynku mieszkalnego oraz innych dokumentów związanych z zarządzaniem takim domem, kluczy do lokali stanowiących część wspólnej własności właścicieli lokali w budynku wielomieszkaniowym, elektronicznych kodów dostępu do urządzeń stanowiących część wspólnej własności właścicieli lokali w budynku wielomieszkaniowym oraz innych środków technicznych i urządzeń niezbędnych do funkcjonowania i zarządzania budynkiem mieszkalnym, nowo wybraną organizację zarządzającą, wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię mieszkaniową lub mieszkaniowo-budowlaną lub inną wyspecjalizowaną spółdzielnię spożywczą, a w przypadku bezpośredniego zarządzania takim domem przez właścicieli lokali w takim domu , jednemu z tych właścicieli, wskazanemu w decyzji walnego zgromadzenia tych właścicieli o wyborze sposobu zarządzania takim domem, albo, jeżeli te właściciela nie jest określony, żaden właściciel lokalu w takim domu.

11. O ile umowa o zarządzanie budynkiem mieszkalnym nie stanowi inaczej, organizacja zarządzająca corocznie w pierwszym kwartale bieżącego roku przekazuje właścicielom lokali w budynku mieszkalnym sprawozdanie z wykonania umowy o zarządzanie za rok poprzedni, a także umieszcza określony raport w systemie.

12. Jeżeli w wyniku realizacji umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym, zgodnie z zamieszczonym w systemie raportem z realizacji umowy o zarządzanie, rzeczywiste wydatki organizacji zarządzającej okazały się niższe niż brane pod uwagę przy ustalaniu wysokości opłaty za utrzymanie lokalu mieszkalnego, z zastrzeżeniem świadczenia usług i (lub) wykonywania pracy w zakresie zarządzania budynkiem mieszkalnym, świadczenia usług i (lub) wykonywania prace związane z utrzymaniem i naprawą mienia wspólnego w budynku mieszkalnym, przewidziane w takiej umowie, wskazana różnica pozostaje do dyspozycji organizacji zarządzającej, pod warunkiem, że oszczędności otrzymane przez organizację zarządzającą nie doprowadziły do niedostatecznej jakości świadczone usługi i (lub) prace wykonywane w zakresie zarządzania budynkiem mieszkalnym, świadczone usługi i (lub) prace wykonywane w zakresie konserwacji i naprawy mienia wspólnego w budynku mieszkalnym, przewidziane w takiej umowie, potwierdzone w sposób określony przez Rząd Federacji Rosyjskiej. Jednocześnie umowa o zarządzanie budynkiem mieszkalnym może przewidywać inny podział oszczędności otrzymanych przez organizację zarządzającą.

Komentarze do art. 162 ŻK RF

1. Walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym jest obowiązane dokonać wyboru jednego ze sposobów zagospodarowania budynku mieszkalnego określonego w art. 161 LCD. Jednym ze sposobów zarządzania apartamentowcem jest przekazanie funkcji zarządczych organizacji zarządzającej.

2. Należy zauważyć, że tylko jedna organizacja zarządzająca może obsługiwać budynek mieszkalny (patrz komentarz do art. 161 LC). Jest to logiczne, ponieważ utrzymanie jednego budynku mieszkalnego przez kilka organizacji spowoduje duże trudności i niedogodności zarówno dla samych organizacji zarządzających, jak i dla właścicieli lokali w budynku mieszkalnym. Można sobie wyobrazić, jak terytorium zostanie oczyszczone przez kilka organizacji. Będą musieli podzielić terytorium na części do czyszczenia. Organizacje zarządzające będą musiały zawrzeć kilka umów z organizacjami świadczącymi usługi komunalne dla jednego budynku mieszkalnego itp.

3. Umowę o zarządzanie budynkiem mieszkalnym zawiera z jednej strony organizacja zarządzająca lub zarządca, az drugiej strony właściciel lokalu w budynku mieszkalnym. Zgodnie z tą umową organizacja zarządzająca, w terminie określonym w umowie, za wynagrodzeniem wykonuje prace i świadczy usługi związane z prawidłowym utrzymaniem, eksploatacją, naprawą wspólnej własności budynku mieszkalnego, ulepszeniem działki na na którym znajduje się dom i inne nieruchomości, a także ze świadczeniem usług publicznych na rzecz właścicieli lokali.

Właściciel lokalu w budynku mieszkalnym zawiera umowę o zarządzanie z organizacją zarządzającą. W takim przypadku umowa o zarządzanie jest zawierana z każdym właścicielem na piśmie. Jedna kopia umowy jest z właścicielem lokalu, a druga z organizacją zarządzającą.

Pomimo tego, że w części 1 komentowanego artykułu ustalono, że z każdym właścicielem zawierana jest umowa o zarządzanie, wydaje się, że nie jest wykluczona możliwość zawarcia jednej umowy o zarządzanie ze wszystkimi właścicielami. W takim przypadku umowa o zarządzanie będzie zawierana z wieloma osobami po stronie właściciela.

Ponadto możliwe jest zawarcie umowy o zarządzanie przez jednego z właścicieli lokalu w tym domu, o ile zgromadzenie właścicieli lokalu upoważni tego właściciela do tego.

W przypadku, gdy walne zgromadzenie jako sposób zarządzania wybrało wspólnotę lub spółdzielnię mieszkaniową, a ci ostatni samodzielnie nie zarządzali budynkiem mieszkalnym, spółka lub spółdzielnia zawiera umowę o zarządzanie z organizacją zarządzającą we własnym imieniu, ale w interesy właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, gdzie odpowiednio występują jako strona umowy o zarządzanie.

A w przypadku, gdy właściciele lokali w budynku mieszkalnym nie wybrali sposobu zarządzania domem (zob. komentarz do art. 161 kp), umowa o zarządzanie z organizacją wybraną przez samorząd zawierana jest na czas co najmniej jeden rok i nie dłużej niż trzy. Po zawarciu umowy o zarządzanie organizacja zarządzająca musi rozpocząć wypełnianie swoich zobowiązań wynikających z tej umowy w terminie nie późniejszym niż 30 dni, chyba że umowa o zarządzanie określa inny okres.

Umowa o zarządzanie jest umową dwustronną i uciążliwą. Organizacja zarządzająca powinna otrzymywać wynagrodzenie za realizację swoich działań. Z komentowanego artykułu wynika, że umowa określa tryb ustalania ceny zamówienia. W tym przypadku mówimy o wynagrodzeniu organizacji zarządzającej. Wydaje się, że możliwe jest bezpośrednie wskazanie ceny zamówienia, a nie tylko trybu jej ustalania.

Przedmiotem niniejszej umowy jest wykonanie robót i świadczenie usług w zakresie utrzymania i remontu budynku mieszkalnego oraz dostarczanie mediów właścicielom lokali w tym budynku.

4. Umowa o zarządzanie budynkiem mieszkalnym jest samodzielną umową przewidzianą prawem. Komentowany artykuł określa istotne warunki umowy o zarządzanie.

Wykaz robót i usług jest niezbędnym warunkiem umowy o zarządzanie. Umowa powinna również zawierać listę mediów dostarczanych przez organizację zarządzającą właścicielom lokali w budynku mieszkalnym. Wykaz mediów zawarty jest w tym Kodeksie: zaopatrzenie w zimną i ciepłą wodę, kanalizację, energię elektryczną, zaopatrzenie w gaz (w tym gaz w butlach dla gospodarstw domowych), ogrzewanie (zaopatrzenie w ciepło, w tym zaopatrzenie w paliwa stałe w przypadku ogrzewania piecowego) (patrz komentarz do art. 154 KPA).

Organizacja zarządzająca świadczy usługi publiczne na podstawie umowy z organizacjami i to ona odpowiada przed właścicielami lokali za świadczenie usług publicznych, których wykaz powinien znaleźć się w umowie.

Umowa musi określać skład części wspólnej nieruchomości budynku mieszkalnego. Jednak prawie niemożliwe jest opisanie w umowie własności wspólnej budynku mieszkalnego, a właściciel lokalu mieszkalnego może nie znać wielkości i składu całej nieruchomości wspólnej. Wydaje się, że w tym przypadku powinien to być rzut budynku mieszkalnego z podaniem wielkości i układu pomieszczeń oraz części wspólnych w budynku mieszkalnym lub inny dokument techniczny. Jednak w komentowanym artykule jest wskazanie, komu cała dokumentacja techniczna jest zwracana przez organizację zarządzającą, ale nie mówi, kto przekaże wszystkie te dokumenty i całą dokumentację techniczną do organizacji zarządzającej. Jeśli istnieje stowarzyszenie właścicieli domów lub spółdzielnia mieszkaniowa, dokumentacja techniczna budynku mieszkalnego znajduje się w tych organizacjach. Jeśli nie ma takich organizacji, właściciele lokali mogą nie mieć dokumentacji. Właściciele lokali w apartamentowcu, zwłaszcza obywatele, raczej go nie mają. Wydaje się, że rozwiązania tego problemu mogą podjąć się np. władze państwowe lub samorządy.

Skład majątku wspólnego budynku mieszkalnego musi być określony w umowie z każdym właścicielem lokalu. Można sobie wyobrazić zakres każdej umowy zawieranej przez organizację zarządzającą z właścicielami lokali w apartamentowcu. Ale najważniejsze jest to, dlaczego organizacja zarządzająca potrzebuje tak wielu opisów składu majątku wspólnego lub tylu identycznych dokumentów dla każdej umowy.

Umowa określa tryb ustalania wysokości opłaty za utrzymanie i remont lokalu mieszkalnego oraz wysokość opłaty za media, a także tryb dokonywania tej opłaty.

Jeżeli umowa jest zawarta ze spółką właścicieli domów lub spółdzielnią mieszkaniową, wówczas wskazana jest cena umowy o zarządzanie całym budynkiem mieszkalnym oraz tryb jej ustalania. W takim przypadku walne zgromadzenie właścicieli lokali ustala obowiązkowe płatności dla każdego właściciela. W przypadku zawarcia umowy o zarządzanie z każdym właścicielem lokalu w budynku mieszkalnym, umowa określa wysokość wynagrodzenia za roboty i usługi proporcjonalnie do udziału każdego właściciela we współwłasności nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym, opłaty za konserwację i naprawy oraz opłaty za media, a także tryb ich uiszczania.

Ponadto umowa o zarządzanie budynkiem mieszkalnym musi określać procedurę monitorowania wypełniania obowiązków organizacji zarządzającej. Formę i sposób sporządzania sprawozdania ustala się w drodze porozumienia stron umowy o zarządzanie. Jeden z rodzajów kontroli wykonywania zobowiązań został wskazany w części 11 komentowanego artykułu. Stanowi, że organizacja zarządzająca musi przekazać właścicielom lokalu raport z wykonania warunków umowy w terminie określonym w umowie. Jeżeli taki okres nie jest określony w umowie o zarządzanie, wówczas organizacja zarządzająca składa raport corocznie w pierwszym kwartale. Jednocześnie taki raport musi zostać wysłany do każdego właściciela lokalu w budynku mieszkalnym.

Jeżeli umowa o zarządzanie jest zawarta ze wspólnotą mieszkaniową lub spółdzielnią mieszkaniową, to procedura kontroli nie jest trudna do ustalenia. Inną sprawą jest zawarcie takiej umowy z każdym właścicielem. W takim przypadku kontrola realizacji zobowiązań przez organizację zarządzającą nie będzie zadaniem łatwym.

Umowa o zarządzanie musi również odzwierciedlać warunki ustalone przez walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym.

Wypełnienie warunków umowy o zarządzanie wymienionych w komentowanym artykule jest wygodne w przypadkach, gdy umowa zawierana jest między spółką a organizacją zarządzającą, a trudne w przypadkach, gdy taka umowa jest zawarta z każdym właścicielem lokalu w budynku mieszkalnym .

5. Zarządzanie budynkiem mieszkalnym może być prowadzone przez organizację o dowolnej formie własności. Gdy właściciele lokali mieszkalnych zawierają umowę o zarządzanie budynkiem mieszkalnym z organizacją zarządzającą, ta ostatnia zawiera umowy z organizacjami świadczącymi usługi komunalne. W takim przypadku organizacja zarządzająca, działając jako strona umowy, działa we własnym imieniu, ale w interesie właścicieli lokali budynku mieszkalnego, ponieważ organizacja zarządzająca sama nie korzysta z usług komunalnych.

6. Umowa o zarządzanie określa prawa i obowiązki stron. Organizacja zarządzająca jest zobowiązana do przeprowadzania konserwacji i naprawy budynku mieszkalnego, zapewnienia właściwego utrzymania wspólnej własności budynku mieszkalnego, a także przyległego terytorium oraz zapewnienia właścicielom mediów. Właściciele lokalu w domu są zobowiązani do terminowego opłacania utrzymania i remontu lokalu w budynku mieszkalnym, majątku wspólnego budynku mieszkalnego oraz mediów.

Umowa o zarządzanie musi zawierać zasady odpowiedzialności stron za niewykonanie lub nienależyte wykonanie swoich obowiązków.

7. Zmiana i rozwiązanie umowy o zarządzanie są możliwe za zgodą stron lub z przyczyn przewidzianych przez przepisy Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Jeżeli strony doszły do porozumienia w sprawie zmiany lub rozwiązania umowy o zarządzanie, wówczas umowa ta jest sporządzana na piśmie. Przy zawieraniu umowy o zmianę warunków umowy prawa i obowiązki stron pozostają niezmienione.

W przypadku zawarcia porozumienia o rozwiązaniu umowy o zarządzanie, prawa i obowiązki stron umowy muszą wygasnąć z chwilą określoną w umowie, ponieważ nie jest możliwe natychmiastowe rozwiązanie zarządzania budynkiem mieszkalnym.

Umowa o zarządzanie może zostać zmieniona lub rozwiązana w sądzie na wniosek jednej ze stron w przypadku istotnego naruszenia umowy przez drugą stronę, a także w innych przypadkach przewidzianych w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej.

Za istotne uznaje się naruszenie umowy przez jedną ze stron, które pociąga za sobą taką szkodę dla drugiej strony, że zostaje ona w dużej mierze pozbawiona tego, na co miała prawo liczyć przy zawieraniu umowy (art. 450 kc).

Jednak Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej przewiduje inny przypadek rozwiązania umowy o zarządzanie. W części 3 art. 161 Kodeksu stanowi, że sposób zarządzania budynkiem mieszkalnym jest wybierany na walnym zgromadzeniu właścicieli lokali w budynku mieszkalnym i może być w każdym czasie zmieniony na podstawie jego decyzji. Jeżeli więc walne zgromadzenie wybierze inny sposób zarządzania (np. utworzy stowarzyszenie właścicieli domów), wówczas zawarta umowa o zarządzanie rozwiązuje się z mocy prawa, ponieważ prawo właścicieli do zmiany w dowolnym momencie sposobu zarządzania budynek mieszkalny jest ustanowiony przez ten Kodeks.

W komentowanym artykule przewidziano przypadki jednostronnego rozwiązania kontraktu menedżerskiego.

W przypadku zawarcia umowy o zarządzanie w drodze przetargu nieograniczonego przeprowadzonego przez samorząd, właściciele lokali w budynku wielomieszkaniowym mają prawo wypowiedzieć umowę o zarządzanie po każdym kolejnym roku od dnia jej zawarcia, jeżeli o wyborze lub zmianie sposobu zagospodarowania decyduje walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku wielomieszkaniowym. W przeciwieństwie do opisanego powyżej przypadku mamy tu do czynienia z umową o zarządzanie zawartą w wyniku otwartego konkursu, a rozwiązania umowy o zarządzanie mogą dokonać jednostronnie właściciele lokali w budynku wielomieszkaniowym.

Ponadto właściciele lokali w budynku mieszkalnym mają prawo do jednostronnego rozwiązania umowy o zarządzanie, gdy organizacja zarządzająca nie przestrzega warunków tej umowy. Ustawodawca nie powiedział o niespełnianiu się jakich warunków przedmiotowej umowy o zarządzanie. Najprawdopodobniej mieli na myśli główne obowiązki organizacji zarządzającej w zakresie utrzymania i eksploatacji budynku mieszkalnego. Zwykle jednostronne wypowiedzenie umowy następuje w przypadkach bezspornych, gdy fakt wystąpił lub nie wystąpił. W naszym przypadku tego nie widać. W związku z tym w niektórych przypadkach trudno będzie stwierdzić, czy organizacja zarządzająca prawidłowo wykonuje swoje obowiązki, czy też nie.

8. Po upływie okresu obowiązywania umowy o zarządzanie strony mają prawo rozwiązać umowę lub zawrzeć umowę na innych warunkach. Ale jednocześnie strona chcąca zmienić warunki musi w określonym czasie przed wygaśnięciem umowy o zarządzanie ostrzec drugą stronę o zawarciu nowej umowy na innych warunkach. Odmowa zawarcia przez drugą stronę umowy o zarządzanie na innych warunkach oznacza rozwiązanie umowy o zarządzanie z końcem okresu jej obowiązywania. Jeżeli na koniec okresu obowiązywania umowy o zarządzanie żadna ze stron nie złoży oświadczenia o jej rozwiązaniu, wówczas umowę o zarządzanie uważa się za przedłużoną na tych samych warunkach i na ten sam okres.

W komentowanym artykule nie określono terminu na ostrzeżenie o rozwiązaniu umowy lub o odmowie zawarcia przez stronę nowej umowy lub przedłużenia obowiązywania tej umowy. Sądząc po terminie określonym w części 10 komentowanego artykułu, w którym ustalono, że organizacja zarządzająca na 30 dni przed rozwiązaniem umowy o zarządzanie jest zobowiązana do przekazania dokumentacji technicznej budynku mieszkalnego oraz wszystkich innych dokumentów związanych z zarządzania domem możemy stwierdzić, że okres wypowiedzenia umowy musi być dłuższy niż 30 dni. W przeciwnym razie organizacja zarządzająca nie będzie wiedziała, czy umowa została przedłużona, czy nie, i odpowiednio będzie musiała zwrócić dokumentację techniczną budynku mieszkalnego właścicielom lokali. A zwrot dokumentacji może oznaczać, że organizacja zarządzająca nie chce odnowić kontraktu menedżerskiego. Zatem bez określenia terminu wypowiedzenia umowy organizacja zarządzająca na 30 dni przed upływem tego okresu nie będzie wiedziała o chęci właścicieli lokali do przedłużenia umowy. Uważamy, że okres ten powinien być określony w umowie.

9. Pod koniec umowy o zarządzanie, 30 dni przed jej wygaśnięciem, organizacja zarządzająca jest zobowiązana do przekazania właścicielom lokali w budynku mieszkalnym całej dokumentacji technicznej, którą właściciele przekazali jej przy zawarciu umowy, oraz dokumentacja tego apartamentowca, która została sporządzona w okresie zarządzania.

Przeniesienia dokonuje wybrana przez walne zgromadzenie organizacja zarządzająca na rzecz spółki właścicieli domów lub spółdzielni mieszkaniowej. W przypadku braku tych organizacji - właścicielowi lokalu wskazanemu przez walne zgromadzenie, a jeśli nie jest on wskazany, to każdemu właścicielowi lokalu w tym budynku mieszkalnym.

Po przekazaniu dokumentacji i rozwiązaniu umowy o zarządzanie wygasają prawa i obowiązki organizacji zarządzającej do zarządzania tym budynkiem mieszkalnym.

Kod mieszkaniowy, N 188-FZ | Sztuka. 162 ŻK RF

Artykuł 162 LC RF. Umowa o zarządzanie budynkiem mieszkalnym (wersja aktualna)